Как признать сделку с недвижимостью недействительной?

Содержание

Признание сделки с недвижимостью недействительной

Как признать сделку с недвижимостью недействительной?
Признание сделки с недвижимостью недействительной

Любая сделка, связанная с недвижимостью, а конкретно, покупка, продажа, обмен или раздел имущества, всегда несет с собой  определенный риск, так как гарантировать ее полную законность не может никто. Именно поэтому необходимо особое внимание уделять доскональному изучению всех документов, а по возможности провести юридическую экспертизу и обратиться за помощью к компетентным лицам.

На сегодняшний день все сделки с недвижимостью, являющиеся недействительными разделяют на ничтожные  и оспоримые.

Если вам необходимо опровергнуть то или иное соглашение, следует прибегнуть к помощи суда, либо признать соглашение ничтожным ссылаясь на Закон.

Соответственно, все зависит от обстоятельств, при которых была заключена сделка и от условий ее заключения.

Какие сделки могут признать ничтожными по Закону

Ничтожным называется соглашение, которое с момента подписания нарушало Закон.

Оно изначально будет являться не настоящим, и прибегать к судебному разбирательству нет смысла.

Иск можно подать лишь с той целью, чтобы признать все последствия заключения данной сделки тоже не подлинными.

Основания для признания сделки ничтожной

  • Случаи, когда сделка была заключена с недееспособным лицом. Объявить человека недееспособным может только суд. Если же лицо, совершившее сделку, признается недееспособным гражданами, состоящими в близком с ним родстве, то тогда обязательно должны быть предоставлены соответствующие медицинские документы, подтверждающее это заявление. В противном случае, гражданин будет признан судом полностью дееспособным;
  • Сделки, заключенные с гражданами, не достигшими 14-летнего возраста;
  • Случаи, когда заключенное соглашение противоречит Законам РФ или иным нормативным актам. Следует напомнить, что все сделки с недвижимостью заключаются в письменной форме, иначе же они будут считаться недействительными;
  • Заключение сделок, вследствие которых, могут быть ущемлены права граждан РФ;
  • Заключение сделок, которые включают в себя поддельные документы или подписи;
  • Случаи, когда гражданин, у которого были ущемлены права, признает соглашение ложным или притворным.

Сделки с недвижимостью, которые подлежат оспариванию в судебном порядке

Оспоримым является соглашение, которое можно обжаловать в судебном порядке.

На заинтересованных, в объявление сделки неправомерной, граждан, в момент подаче искового заявления, возлагаются обязательства на предоставление обоснований того, что соглашение действительно является незаконным.

Суд может установить факт того, что не соблюдаются условия действительности данного соглашения и признать его частично недействительным, полностью незаконным или же оставить сделку действительной, вследствие того, что не будет доказано обратное.

Какие основания необходимы для того, чтобы признать сделку недействительной

  • В случае заключения сделки с ограниченно дееспособным лицом. Однако, если суд определит факт того, что соглашение выгодно недееспособному лицу, то признает его действительным;
  • В случае заключения сделки под воздействием обмана, т.е. потерпевшая сторона неверно истолковала сделку, либо получила неверную информацию о приобретенном товаре;
  • В случае заключения сделки с лицом, которое неспособно осознавать свои действия, вследствие какого-либо заболевания;
  • Сделки, заключенные под угрозой насилия или обмана. Данное основание носит криминальный характер, и в случае, если будет доказано судом, то соглашение признается недействительным, а имущество пострадавшего лица оставляется ему, в то время как имущество ответчика взимается государством.
  • В случае, когда продается недвижимость без согласия одного из супругов, на которых он оформлена.
  • Заключение сделок, вследствие которых, могут быть ущемлены права некоторых лиц. Этими гражданами могут быть дети, не достигшие своего совершеннолетия, один из супругов. Так же к этим сделкам относятся те, которые были подписаны недееспособными гражданами, не достигшими совершеннолетия.

Срок подачи иска в суд

Для того, чтобы не опоздать и вовремя подать иск, не упустив возможности защитить свои права, необходимо всегда знать сроки подачи таких заявлений.

 Существует понятие – срок исковой давности – это период, когда гражданину предоставляется возможность подачи искового заявления, для восстановления своих ущемленных прав.

 В случае заключения сделки, которая является ничтожной, срок подачи иска, для признания ее незаконной, 3 года в того момента, когда соглашение вступило в силу.

 Если же сделка является оспоримой, то в этом случае подать исковое заявление необходимо в течение 1 года с того момента, совершения сделки. Для граждан, упустивших срок исковой давности, есть возможность им воспользоваться, но только в том случае, если суду будут представлены весомые обоснования того, по какой причине он был пропущен.

Источник: https://yur-info.ru/zhilishchnye/priznanie-sdelki-s-nedvizhimostyu-nedejstvitelnoj.html

Порядок признания купли-продажи квартиры недействительной – кто и когда может оспорить сделку с недвижимостью

Как признать сделку с недвижимостью недействительной?

Сделка купли-продажи имущества может быть юридически ложной, недействительной. Лица, участвующие в сделке, могут и сами опротестовать ее.

Расскажем, когда договор не имеет силы, что делать, чтобы оспорить сделку, какие документы собрать и куда обратиться.

статьи:

Основания для признания сделки с недвижимостью недействительной

Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.

Перечислим, при каких именно:

  1. Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
  2. Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.

  3. Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности — или является полностью недееспособным.
  4. Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет.

    Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители. В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».

  5. Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п. Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.
  6. Заключение договора с мошенником.

    Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.

  7. Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.

  8. Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
  9. На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
  10. Несогласие третьего лица на совершение сделки.

    Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

Исковая давность купли-продажи квартиры – сроки, в которые можно оспорить сделки с недвижимостью

Исковое заявление подается в определенные сроки.

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

Итак, сроки, когда можно оспорить сделку с недвижимым имуществом таковы:

  1. 1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.

  2. 3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают.

    Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.

  3. 10 лет.

    Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Помните, каждый случай — индивидуален.

Список доказательств и документов для признания продажи квартиры недействительной

Оспорить сделку купли-продажи квартиры просто. Достаточно подготовить документационную базу, которая подтвердит недействительность договора или отсутствие намерений сторон выполнить договорные обязательства.

Например, подтверждением может служить:

  1. Сам договор, оформленный не по нормам законодательства. Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
  2. Личные документы, данные которых могли быть напутаны в договоре.

  3. Выписка с банковского счета или карты, подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
  4. Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств, может также быть доказательством.

    Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.

  5. Решение/постановление суда о недееспособности лица, участвующего в сделке.

  6. Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний. Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.
  7. Наличие обременений. О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП.

    Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.

  8. Отсутствие письменных согласий третьих лиц, которые обязаны участвовать в сделке.

    Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.

  9. или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия. Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан.

    Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию — для защиты себя, своей жизни и здоровья.

  10. Другие документы, подтверждающие факты мошенничества.

    Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.

Если у вас имеются другие бумаги — смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

Для того чтобы оспорить сделку с недвижимостью, следуйте такой инструкции:

  1. Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
  2. Напишите исковое заявление в суд, находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение.

    Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.

  3. Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию.

    В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.

  4. Подайте документы и заявление  в суд.

    Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.

  5. Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
  6. Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.

 Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество. Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре.

Обратиться в суд может любая сторона — как покупатель, так и продавец.

Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда

После вашего обращения в судебную инстанцию, есть несколько вариантов, как могут дальше складываться дела:

  1. Возбуждено уголовное дело правоохранительными органами. В суде вас обязательно должен представлять адвокат. Рассматривать дело будут с третьими лицами – участковыми или полицейскими, если возникнут вопросы.
  2. Дело не носит характер уголовного, и его рассматривают без адвоката. При таком варианте вам не обязательно обращаться к адвокату. Достаточно предоставить исковое заявление и доказательства своим словам.

Позаботьтесь о свидетельских показаниях и доказательной базе. Помните, что ответчик тоже должен находиться на заседаниях, его слова и документы можно будет опротестовать.

По окончании судебного разбирательства вы получите решение/постановление суда. Оно может быть, как в вашу пользу, так и нет.

Если суд не удовлетворил ваши требования, и вы не согласны с принятым решением, то можете обратиться в вышестоящие органы.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/799-poryadok-priznaniya-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj-kto-i-kogda-mozhet-osporit-sdelku-s-nedvizhimostyu.html

Какие сделки могут признать ничтожными или недействительными

Как признать сделку с недвижимостью недействительной?

Приветствую, читатели www.habrealty.ru!

На сей раз тема нашей статьи о ничтожных и недействительных сделках при купле-продаже недвижимости.

Этот вопрос довольно часто интересует покупателей и, немного реже, продавцов недвижимости.

При покупке недвижимости очень важно смотреть не только на юридическую чистоту объекта (о ней мы поговорим в другой статье), но и на условия, при которой сделка в одночасье сможет стать недействительной.

Когда сделку признают недействительной или ничтожной

Легкомыслие и невнимательность в этом деле практически всегда приводят к весьма плачевным результатам. Разберем немного подробнее какие сделки могут признать ничтожными или недействительными.

Понятие недействительных сделок с недвижимостью

Это сделки, не имеющие места быть и не влекущие за собой каких-либо юридических последствий (согласно ст. 167 ГК РФ). Если произойдет признание сделки недействительной, все стороны должны будут вернуть друг другу взятое, либо возместить стоимость полученного.

Недействительные сделки с недвижимостью разделяются на два вида: ничтожные (разбираются без суда) и оспоримые (в ходе судебного процесса).

Ничтожные сделки

Они сразу являются недействительными и не нуждаются в судебном вмешательстве. Единственное, можно обратиться в суд для признания ее последствий такими же. Иск может быть подан любым лицом, заинтересованным в этом.

Признание сделки ничтожной возможно, если:

  1. Сделка противоречит законодательным требованиям или актам, суд не установил ее, как оспоримую;
  2. Сделка ничтожна также, если противоречит нравственности и основам правопорядка (например, подкреплена поддельной документацией или подписями);
  3. Признание сделки ничтожной происходит и тогда, когда она мнимая (совершена только для вида) или притворная (прикрывающая иную сделку). Признать сделку притворной или мнимой может любое лицо, права которого были нарушены;
  4. Сделка, совершенная гражданином, страдающим от психического расстройства, недействительна. Его представитель может обратиться с иском в суд. Однако, если в суде выяснится, что сделка была заключена в пользу продавца, то сделка приобретет законную силу;
  5. Ничтожной сделка признается, если совершается гражданином, которому еще нет 14 лет. Конечно, вряд ли вы где-нибудь встретите десятилетнего продавца, но знать об этом основании вам необходимо.

Недействительная оспоримая сделка

Признание сделки недействительной в данном свершается судом. Иск могут подать только указанные в законе лица.

Основаниями для признания сделки купли-продажи недействительной оспоримой могут быть:

1. Недееспособность

Перед заключением сделки, необходимо при помощи правоустанавливающих документов убедиться, что человек дееспособен.

Потому как, если у него какие-либо психические расстройства или зависимость от чего-то, и это было доказано в ходе суда, сделка может превратиться в ничтожную (ст. 121 ГК РФ).

В обоих случаях сделка может свершаться только с согласия попечителя, который, в случае необходимости, имеет право обратиться с иском в суд. При признании сделки недействительной наступит двухсторонняя реституция.

Если другая сторона знала о недееспособности первой, она должна будет возместить ей убытки. Но, если суд посчитает сделку выгодной для недееспособного лица, он может превратить ее в действительную.

2. Неспособность понимать смысл сделки

Основанием для признания сделки купли-продажи недействительной может свершиться, если человек недееспособен вследствие наличия психических или иных заболеваний, нервных потрясений, физических травм, приема медикаментозных средств, алкогольной или наркотической зависимости и т.д., осознавать свои деяния.

Нужно сказать, что подобное состояние должно быть доказано судебно-медицинской экспертизой и показаниями свидетелей. Иск может быть подан либо самим гражданином, либо тем лицом, чьи права были нарушены. Результат – двухсторонняя реституция.

3. Заблуждение

Иск на признание сделки купли-продажи недействительной вследствие заблуждения (ст.

178 ГК РФ) может подать пострадавшая сторона, если она неправильно поняла сделку или не была правильно проинформирована о качестве приобретаемого предмета. Заблуждение, касающееся мотивов сделки, не имеет значения.

Но добиться признания сделки недействительной она сможет доказать введение в заблуждение. Если получится – сможет потребовать возмещение реального ущерба от другой стороны; нет – сама должна будет оплатить ущерб другой стороне.

Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, наступит двухсторонняя реституция.

4. Насилие, обман или угроза

Сделки, совершенные под угрозой, из-за стечения тяжелых обстоятельств или злонамеренного соглашения, а также проведенные по поддельным документам или фиктивным доверенностям, являются недействительными, криминальными.

Но в суде нужно будет еще доказать, что была заключена именно такая сделка, иначе имущество возвращено заявителю не будет (ст. 168 ГК РФ).

При подтверждении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной имущество потерпевшего отдается ему самому, а имущество ответчика – идет в доход государства. Если это невозможно – взыскивается сумма, равная стоимости имущества.

5. Когда нет согласия супруга

Недвижимость, купленная супругами совместно, может быть продана только с их обоюдного согласия. Если муж (или жена) согласия не дал, он имеет право пойти в суд с иском на признание сделки несостоявшейся. Времени у него – ровно год с того дня, когда он о ней узнал.

6. Ущемление прав третьих лиц

Сделка, произошедшая при ущемлении прав несовершеннолетнего ребенка или одного из супругов, либо совершенная подростком, который недееспособен и не достиг 18 лет, недействительна.

Но, если подросток признан государством дееспособным и сам несет ответственность за свои поступки, то в данном случае согласия его законных представителей не нужно.

Что делать и как защититься от признания сделок ничтожными и недействительными

При появлении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной, продавец вздыхает с облегчением. Его страдания окончены. Что же делать покупателю, который ничего не знал ни о недееспособности человека, действовал по уму и совести?

В это время в силу вступает право добросовестного приобретателя, означающее, что ему положена некоторая компенсация.

Правда, получить ее можно только с помощью хорошего адвоката.

Поэтому, если вы являетесь пострадавшей стороной, вам нужно подать заявление о признании добросовестным приобретателем, нанять хорошего адвоката и выбить компенсацию, обращаться только в надежное агентство недвижимости, изучить историю квартиры, приобретать страховку на право собственности для получения компенсации, если сделка будет признана недействительной (годна в течение 3 лет).

Также следует брать расписку о получении денег и составлять акт приема-передачи, проверять «чистоту сделки», да и просто не забывать про своих родных людей, которые недееспособны или страдают какой-либо зависимостью.

Кстати, если у вас возникла ситуация, которую мы разобрали в статье (да, от подобного никто не застрахован), т.е.

вы купили квартиру или другую недвижимость и как снег на голову появились основания для признания сделки купли-продажи недействительной — не медлите, наймите профессионального юриста, для защиты ваших интересов.

Сроки давности иска

Чтобы суд признал сделку или ее последствия недействительными, необходимо вовремя подавать иск, не упустив срок исковой давности, составляющий три года, если сделка ничтожна (считается с начала исполнения данной сделки), и один год, если она оспорима (со дня прекращения угроз или тогда, когда супруг узнал о ее свершении).

При наличии каких-либо уважительных причин, срок исковой давности судом может быть продлен.

Напомню, что сегодня мы разобрали основания для признания сделок купли-продажи недействительными и ничтожными, а также затронули некоторые способы действий в таких ситуациях.

Итак, напоследок: покупайте или продавайте собственную недвижимость грамотно, обращая внимание на малейшие нюансы.

И у вас все будет хорошо!

Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/priznat-nichtozhnyimi-ili-nedeystvitelnyimi.html

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Как признать сделку с недвижимостью недействительной?

страница » Договорные правоотношения

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания. 

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону. Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры? Юрист ответит на ваши вопросы. Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов.

В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб. Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Если у Вас остались вопросы, позвоните для более подробной консультации

+7 (812) 989-47-47

перезвоним в течение 5минут

Последние статьи

Консультация юриста +7(812)989-47-47

Карта сайта

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Признание сделки недействительной ГК РФ

Как признать сделку с недвижимостью недействительной?

Признание сделки недействительной – судебная процедура, используемая в целях аннулирования (прекращения) прав и обязанностей, порождаемых сделкой, и применения последствий ее недействительности.

Гражданское законодательство разделяет недействительные сделки на ничтожные и оспоримые. Первые не требуют судебного подтверждения своей недействительности, но в ряде случаев требуется судебное установление факта, определяющего ничтожность такой сделки.

Оспоримые сделки – недействительные только при наличии соответствующего решения суда.

Основания недействительности сделки

Все основания для признания сделки недействительной предусмотрены законодательством и разделяются на:

  1. Основания для ничтожности сделки и основания для ее оспоримости.
  2. Общие основания (универсальны для сделок любого вида) и специальные (установлены для сделок определенного вида и (или) совершенных при определенных обстоятельствах).

Общие основания предусмотрены ГК РФ, специальные – не только ГК, но и другими нормативно-правовыми актами (законами).

Универсальное основание для всех случаев и обстоятельств – совершение сделки, условия или результаты (цели) которой нарушают положения нормативно-правовых актов.

Но от того, какие именно нормы нарушены, зависит определение конкретных оснований, порядка и сроков оспаривания сделки, последствий недействительности сделки, их применения ко всей сделке или ее отдельным условиям и результатам.

Ничтожная сделка – недействительна, если:

  1. Нарушает нормативно-правовой акт и посягает на публичные интересы либо права и интересы третьих лиц, но при этом нет оснований считать сделку оспоримой.
  2. Противоречит основам правопорядка и нравственности – основополагающим нормам устройства общества и общественных отношений в экономической, социальной, правовой и других сферах жизни.
  3. Совершена малолетним (ребенком до 14 лет), ограниченно дееспособным лицом (кроме мелких бытовых сделок) или недееспособным по психическому заболеванию– людьми, которые не способны действовать разумно, понимать истинный характер своих действий и решений.
  4. Является мнимой (совершена формально, для вида) или притворной (подменяет, скрывает другую сделку).
  5. Совершена при наличии запрета (ограничения) по распоряжению имуществом, которое является предметом сделки.

Совершение ничтожной сделки явно нарушает закон, установленный порядок заключения сделок, а в случае мнимой или притворной сделки – фиктивно по своей сути.

Учитывая основания ничтожности, предполагается, что о сути таких сделок нет поводов для спора и его судебного рассмотрения. Но в ряде случаев могут возникать споры о наличии фактов, свидетельствующих о наличии оснований для ничтожности сделок.

Именно это, как правило, и приводит к необходимости обращения в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

Еще одна, правда, прямо противоположная категория судебных споров – признание действительности сделки, кажущейся ничтожной, когда в суде нужно опровергнуть наличие оснований недействительности.

Оспоримая сделка приобретает статус недействительной только по решению суда. В оспоримых сделках наличие оснований недействительности – это первично наличие оснований для обращения в суд.

При этом бремя доказывания недействительности сделки лежит на истце – он должен представить весомые аргументы в подтверждение своей позиции, а нередко и в опровержение позиции ответчика.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если:

  1. При заключении сделки нарушен порядок ее совершения, например, не получено обязательное согласие третьего лица, госоргана, не пройден процесс согласования внутри юридического лица.
  2. Стороны (одна из сторон) вышли за пределы своей правоспособности, полномочий, заключили сделку в противоречии с целями деятельности.
  3. Сделка совершена гражданином, который находился в состоянии неспособности понимать свои действия, решения, руководить ими, например, психически больным человеком в период обострения болезни, пьяным человеком, человеком в состоянии аффекта и т.п.
  4. Сделка заключена в ситуации существенного заблуждения, которое мешало понимать действительное положение дел.
  5. Сделка совершена под принуждением (угрозами, насилием) или под влиянием обмана.
  6. Есть другое предусмотренное законом основание оспорить сделку.

Оспоримые сделки, в отличие от ничтожных, не имеют исчерпывающего перечня оснований для признания их недействительными.

Время от времени в законодательстве появляются изменения и дополнения.

Кроме того, по основанию незаконности (нарушения положений нормативно-правовых актов) можно попытаться оспорить очень многие сделки.

Применение оснований недействительности сделок

Как правило, речь о недействительности сделки заходит тогда, когда один из ее участников или третье лицо считает, что такая сделка по своим условиям или результатам нарушает его права (интересы). В этом случае стандартно сделка (договор) анализируется, выявляются нарушения закона и уже эти нарушения «подводятся» под определенное основание ничтожности или оспоримости сделки.

Правильное определение основания (оснований) недействительности играет ключевую роль в стратегии аннулирования сделки и применения последствий такого решения. В этом плане следует учитывать:

  1. Оспаривать сделку может только одна из ее сторон, и лишь при условии, что сделкой нарушены ее права или интересы. Право на оспаривание сделки другими лицами в настоящий момент ограничено – такое право должно быть прямо предусмотрено законом, и оно, как правило, соответствует конкретному основанию недействительности сделки.
  2. Основания для ничтожности и для оспоримости сделки – не одно и то же, хотя и влекут недействительность сделки. Порядок предъявления требований – разный, как и некоторые последствия недействительности.

Учитывая изложенное, применение оснований недействительности обычно происходит по следующей схеме:

  • анализ сделки;
  • выявление нарушений;
  • установление оснований для оспаривания или ничтожности сделки в соответствии с выявленными нарушениями, а также доказательств, подтверждающих наличие этих оснований;
  • определение необходимости и целесообразности (с учетом последствий) признавать сделку недействительной полностью либо только частично;
  • конкретизация и формулирование всех требований, в том числе заявляемых помимо требования о недействительности сделки;
  • определение лица (лиц), которое имеет право в конкретном случае, учитывая применяемые основания и заявляемые требования, подать иск.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Ничтожные сделки не нужно признавать недействительными в судебном порядке. Если основания есть – этого достаточно, чтобы считать сделку таковой. Главное последствие – сделка не имеет никакой юридической силы уже с момента своего заключения.

Однако, из-за расплывчатости формулировок, используемых ГК РФ при определении оснований недействительности сделок, нередко возникает проблема – относить сделку к ничтожной или к оспоримой.

Отсюда – многие подают иск о признании сделки недействительной даже, если она ничтожна. Надо сказать, что перед аналогичной проблемой встают и суды, особенно когда в качестве основания используется нарушение сделкой закона – универсальное основание.

Такие судебные дела – не редкость. Но как поступить истцу?

Среди возможных вариантов:

  1. Если сделка четко подходит под основание ничтожности, этот юридический факт можно доказать, то подается иск с требованием о применении последствий ничтожности сделки.
  2. Если есть сомнение – ничтожная сделка или оспоримая, – подается иск о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности.
  3. Если возможно применить только основания для оспоримости сделки, то подается иск о признании оспоримой сделки недействительной.
  4. Привлечь юриста, который проанализирует ситуацию и подготовит иск исходя из правильной оценки природы сделки и ее характера с точки зрения недействительности.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года. Он распространяется как на иски о признании сделки недействительной, так и на иски о применении последствий недействительности.

Следует учесть, что аналогичный срок исковой давности по оспоримым сделкам – всего 1 год.

Иногда из-за пропуска этого срока многие истцы и стремятся найти основание для ничтожности сделки, признав ее таковой в суде.

Последствия недействительности сделок

Общие правила:

  1. Оспоримая сделка недействительна с момента ее признания судом, то есть будет считаться таковой только после вынесения судебного решения. Ничтожная недействительна в принципе – она изначально не порождает никаких юридических последствий, как будто ее не было. Вместе с тем, фактически любая недействительная сделка не порождает никаких последствий, а судебное решение по оспоримой сделке распространяется на весь период ее существования – с момента заключения до момента признания недействительной. Но и в этом правиле есть исключение – не все сделки можно аннулировать и вернуть к состоянию «до сделки». Например, если речь идет об аренде помещения, прекращение правоотношений возможно только в части будущей аренды, и отмена сделки в этом случае никак не повлияет на прошлое – арендатор уже пользовался своим правом на помещение в течение некоторого время, получил свою выгоду от сделки.
  2. Стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или, если невозможно первое, компенсируют в денежном выражении. Суд может принять иное решение, когда применение указанных последствий противоречит правопорядку, в том числе конфисковать полученное сторонами по сделке. Редко, но бывают ситуации, когда к состоянию «до сделки» приходит только одна сторона, а у второй суд конфискует полученное в доход государства. Применительно к тому, что и кому можно вернуть, а что – нет, очень многое зависит от характера сделки, вины той или иной стороны в ее недействительности, умысла, причиненного ущерба и других обстоятельств. Но, как правило, работает общее правило – взаимная реституция полученного по сделке.
  3. Если сделка совершена недееспособным лицом, дополнительное последствие – возмещение дееспособной стороной ущерба, понесенного второй стороной. Это последствие применимо лишь в случае доказанности факта того, что дееспособная сторона знала о недееспособности второго участника сделки. Аналогичный порядок используется и в сделках с участием несовершеннолетних, а также ограниченно дееспособных граждан.
  4. Частичная недействительность сделки не влияет на действительность других ее условий. Исключение – ситуации, когда можно предположить, что без недействительной части сделка не была бы заключена.

Помимо требования о признании сделки недействительной может быть заявлено требование о возмещении причиненного ущерба. Если суд установит правомерность и доказанность денежного требования, то последствием может стать и взыскание с виновной стороны своего рода компенсации вреда.

Практика признания сделок недействительными

Законодательное регулирование недействительности сделок – это относительно небольшой раздел гражданского законодательства.

Многие положения о недействительности сделок присутствуют в специальных законах, как, например, в Законе о банкротстве, которым предусмотрены свои основания и свой порядок.

Но не столько законодательство, сколько судебная практика – основной источник знаний и опыта в этой сфере. К тому же, именно практика часто становится поводом для внесения изменений в законы.

Не бывает некого универсального порядка признания сделок недействительными, который мог бы быть применен к любой ситуации или большинству случаев.

Свои нюансы оспаривания есть у сделок определенного вида, у применения определенных оснований, у сделок, заключаемых между гражданами и в коммерческих отношениях.

Своя сложившаяся практика по основным вопросам есть в арбитражных судах и в гражданских.

Впрочем, и каждая сделка в случае появления оснований для признания ее недействительной требует индивидуального анализа с выработкой индивидуальной стратегии достижения желаемого результата в судебном порядке.

Чаще всего на практике возникают следующие проблемы:

  1. Правильное определение основания (оснований) недействительности, в том числе в части разделения оснований ничтожности и оспоримости сделки. Здесь следует учитывать, что некоторые ничтожные на момент заключения сделки могут трансформироваться в оспариваемые, поскольку все обязательства сторонами исполнены. Например, сделка, совершенная с малолетним ребенком, считается ничтожной. Однако закон допускает ее признание действительной в судебном порядке, невзирая на ничтожность из-за ненадлежащего субъекта.
  2. Доказывание наличия оснований и фактов, которые свидетельствуют о наличие этих оснований недействительности сделки.
  3. Доказывание осведомленности/неосведомленности одной стороны или всех сторон сделки в наличии оснований ее недействительности в момент заключения, что может повлиять на последствия.
  4. Доказывание существенных обстоятельств сделки, которые влияют на признание ее недействительной. Бывает, например, сложно доказать, что сторона заблуждалась, находилась под давлением, не могла понимать характер своих действий.
  5. Нахождение в ситуации выбора – признавать в неоднозначных обстоятельствах подозрительную сделку действительной с перспективой ее исполнения или идти на признание недействительности.
  6. Встречные иски – когда одна сторона просит суд признать сделку недействительной, а другая – действительной.

Признание сделки недействительной направлено на ее аннулирование и возвращение сторон к тому состоянию, которое было до заключения сделки.

Исходя из этого, сами стороны редко бывают безосновательно заинтересованы в судебной тяжбе по этому поводу.

Но встречаются и злоупотребления, когда одна из сторон не может или не хочет исполнить обязательства и использует возможность признания сделки недействительной как вариант их прекращения.

Источник: https://law03.ru/society/article/priznanie-sdelki-nedejstvitelnoj