Как проверить квартиру на наследников при покупке?

Содержание

Как проверить наследников при покупке квартиры — Бизнес, законы, работа

Как проверить квартиру на наследников при покупке?

  • 1 Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)
  • 2 Покупка квартиры доставшейся по наследству
  • 3 Покупка квартиры у наследника: подводные камни
  • 4 Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски, пошаговая инструкция в 2019 году

Риски при покупке квартиры по наследству (завещанию) самые высокие, потому что наследованное жилье по закону или завещанию наследник вправе через суд вернуть назад, оставив покупателя ни с чем.

Узнайте список рисков при приобретении квартиры на вторичном рынке и как их избежать, если вы решились на приобретение недвижимости с подобными характеристиками.

Прочитав статью вы узнаете стоит ли приобретать приглянувшийся объект недвижимости или отказаться от сделки.

Узнайте про риски покупателя при продаже квартиры по доверенности

Риски при покупке квартиры по наследству

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

  1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
  2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
  3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
  4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
  5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
  6. Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

  1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
  2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Риски при покупке квартиры по завещанию

Покупка квартиры по завещанию имеет тот же риск по сроку исковой давности — 3 года

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

  1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
  2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
  3. Снижается количество спорных ситуаций;
  4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

  • Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
  • Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
  • Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
  • Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
  • Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

  1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
  2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Когда не стоит покупать квартиру по наследству

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

  1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
  2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
  3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
  4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
  5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:
Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости.

На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности.

Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.
Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/riski-pokupke-kvartiry-nasledstvu.html

Покупка квартиры доставшейся по наследству

192 просмотров

Закон предусматривает возможность подачи искового заявления в суд наследником в течение 10 лет.

Если гражданин докажет, что его права нарушены, то суд признает его права на наследство. Однако спорное имущество может быть давно продано третьим лицам.

Рассмотрим, какие риски несет покупатель, купив квартиру, полученную в наследство по закону или по завещанию.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

  1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
  2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

  • наследование походило по завещанию или по закону;
  • сколько лет прошло с момента оформления наследства.

По завещанию

Особенностью приобретения наследственной квартиры, полученной по завещанию, заключается в возможности изучения документа. Покупатель может прочитать распоряжение и узнать о его особенностях.

Важно! Желание продавца скрыть документ, должен насторожить покупателя. если продавец не замышляет мошеннических действий, то причин для сокрытия данных нет.

Основные сложности при покупке квартиры, полученной по завещанию:

  1. Наличие завещательного отказа или возложения (ст. 1137 ГК РФ). Гражданин мог включить требование о проживании в квартире иждивенца или родственника. Закон защищает права оказополучателя, поэтому в случае перепродажи квартиры, право на проживание сохраняется.
  2. Наличие нескольких наследников. В договоре купли-продажи должны проставить подпись лично каждый из собственников. Однако зачастую граждане оформляют нотариальную доверенность на одного из продавцов. В завещании необходимо выяснить, скольким наследникам завещана жилплощадь. Если в состав собственников не входит один из потенциальных получателей, то приобретение объекта чревато неприятностями.

Источник: https://novdmt.com/kak-proverit-naslednikov-pri-pokupke-kvartiry/

Покупка унаследованного жилья

Как проверить квартиру на наследников при покупке?

Приобретение унаследованной квартиры — дело рискованное.

При неграмотном подходе к оформлению сделки купли-продажи и без тщательной проверки документов на недвижимость покупатель рискует потерять квартиру, за которую он успел заплатить свои же кровные деньги. Причина — неожиданно появившийся дополнительный наследник или наследники, которые будут претендовать на это имущество.

Читайте также  Частичный отказ от наследства

Со смертью гражданина открывается наследство. Согласно закону о наследовании имущества, последнее переходит наследникам первой очереди — родителям, детям (в том числе и усыновленным, рожденным вне брака), супругу(е).

В случае отсутствия таковых право на наследование получает каждая следующая очередь наследников.

Опасность при покупке унаследованной квартиры заключается в невозможности выявления покупателем всех возможных и обязательных наследников.

При появлении наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, суд аннулирует сделку купли-продажи, и квартира переходит ему, за исключением случаев, предусмотренных статьями 1117 (Недостойные наследники) и 1119 ГК РФ (Свобода завещания). Путем долгих судебных разбирательств покупатель может лишь добиться возврата той суммы, которая была указана в договоре. И то в лучшем случае. Если продавец уже потратил деньги, полученные за квартиру, то попытки вернуть их растянутся на годы.

В зону повышенного риска попадают квартиры, унаследованные за 3 года до их продажи. Особенно это касается той недвижимости, которая была унаследована дальними родственниками одинокого пожилого человека.

Наследство по закону и по завещанию: в чем разница и что лучше для покупателя?

Наследование квартиры после смерти наследодателя возможно 2 путями:

• по закону

Вступает в силу в случае отсутствия завещания или его оспаривания наследником или наследниками.

Если в процессе судебных разбирательств доказывается неправомерность завещания — составлено недееспособным наследодателем или под принуждением, оформлено на постороннего человека, в нем отсутствуют обязательные наследники (несовершеннолетние дети, в том числе усыновленные и рожденные вне брака, нетрудоспособные родители и другие иждивенцы) или лица, которые имеют законное право на наследование, то оно аннулируется, и в силу вступает наследование по закону. Согласно пункту 1 статьи 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 настоящего Кодекса.
Данным законом трактуется степень родства, позволяющая лицу идентифицировать себя в одной из семи очередей на наследство квартиры.

• по завещанию

В этом случае наследодатель самостоятельно решает состав своих правопреемников и их доли в наследуемом имуществе. Если последнее не указано, то каждый наследник из списка завещателя получит равную долю.

Несмотря на то, что правильно составленное завещание может быть в некоторых случаях оспорено, изменено или отменено в судебном порядке, наиболее рискованны сделки с квартирами, унаследованными по закону.

Наследственные правоотношения: сроки исковой давности

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Тем не менее, при наличии у заявителя уважительной причины, срок исковой давности не может иметь конкретных ограничений. Этот нюанс детально освещен в статье 1155 ГК РФ «Принятие наследства по истечении установленного срока».

Примером может служить возможность обращения внебрачного ребенка в суд с заявлением о защите его прав только после достижения совершеннолетия или же документальное подтверждение обстоятельств, связанных с объективными, непреодолимыми и существенными трудностями, по причине которых наследник не имел возможности в указанный законом срок вступить в наследство.

Чтобы подобные ситуации не приводили к конфликтам между покупателем и объявившимся наследником, 01 сентября 2013 года статья 196 ГК РФ была дополнена пунктом 2, согласно которому срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен. Таким образом, потенциальный наследник может подать в суд на восстановление его прав на наследство в течение десяти лет.

Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?

Покупатель способен обезопасить себя от риска остаться без квартиры, придерживаясь ряда правил:

• грамотное оформление договора

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать реальную стоимость приобретаемой квартиры. Это позволит вернуть полную сумму, если совершенную сделку суд признает недействительной, и объявившиеся наследники смогут восстановить свои права на данную собственность.

• тщательная проверка всех документов на квартиру

Под этим подразумевается проверка выписки из домовой книги, реестра и историю перехода прав на квартиру перед заключением сделки.

В ней обязательно указывают лица, которые были ранее зарегистрированы в приобретаемой квартире, или еще прописаны в ней.

А так как реализация недвижимости возможна лишь после выписки всех лиц, выявление зарегистрированных жильцов отгородит от заключения рискованной сделки.

• приобретение квартиры

Не стоит рисковать и приобретать квартиру, которую продавец получил в наследство меньше чем за 3 года до продажи. Лучше всего покупать недвижимость, которое было унаследовано 10 лет назад. Это сведет к минимуму внезапное появление потенциальных наследников.

• профессиональное сопровождение сделки квалифицированными юристами

Не стоит экономить на юридической поддержке профессиональных специалистов, которые обладают необходимыми знаниями, в курсе любых изменений законов и имеют большой практический стаж.

Не зная многих нюансов и о наличии «подводных камней», при заключении договора купли-продажи можно сделать массу ошибок и в итоге остаться не только без приобретенной квартиры, но и без денег, оплаченных за нее.

Удачной вам покупки!

Источник: https://v-sodeystvii.ru/praktika/riski-pri-pokupke/pokupka-unasledovannogo-zhilya/

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй!

Как проверить квартиру на наследников при покупке?
Статья обновлена: 29 мая 2019 г.

Здравствуйте, читатель. Инструкция написана на моем опыте работы, опыте моих коллег и ситуаций у клиентов. Опишу на что обратить внимание, какие документы потребовать от продавца и изучить. Внимательно прочтите всю статью.

Здесь описана проверка только на вторичном рынке. Если собираетесь купить квартиру в новостройке у застройщика, эта статья не для Вас. Там совсем другие рекомендации, которые я опишу в другой статье, и обязательно вставлю сюда ссылку на неё.

  • Проверяем квартиру и документы на неё
  • Проверяем продавцов

Узнайте кто собственник и есть ли на квартире обременение/арест

Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной).

Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры.

Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 1 часа, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение или арест. Например, квартира находится в залоге у банка.

Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения или ареста быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём.

Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.

Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года).

Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую.

Своим клиентам по подбору я сама заказываю.

Образцы обычной выписки

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Важно: Узнаем историю сделок с квартирой и историю проживания жильцов (кто прописывался и выписывался)

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ.

Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту.

Стоит 250 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору/документу.

Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа.

Или по решению суда.

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года.

Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года.

На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться, уточните почему так у продавца/его риелтора.

Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом.

Читайте также  При составлении завещателем закрытого завещания наследникам выдается

Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. А их много.

Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.

Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака. В один день Владимир умирает, завещания он не составлял.

Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать. Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник.

Так как квартира продана, он может подать в суд, чтобы признать продажу недействительной. Но совсем необязательно, что квартиру отберут. Риск очень мал, но он есть. Например, сын был несовершеннолетним на момент смерти отца и не смог реализовать свои права.

И обратился в суд когда ему исполнилось 18 лет. В общем, судами рассматривается сотня нюансов. Писать можно не на одну статью.

В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок.

Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю.

Если Вы откажитесь от такого варианта, я только за.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverka-na-juridicheskuju-chistotu

Покупка квартиры, полученной по наследству: риски, занижение суммы, порядок расчета

Как проверить квартиру на наследников при покупке?

Ежедневно заключается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так уж многих тех, что связаны с покупкой унаследованных квартир и домов.

Поскольку такие договоры связаны с большим, нежели обычные, количеством рисков, хотя и привлекают потенциальных покупателей несколькими, весьма существенными плюсами.

Попробуем же разобраться в нюансах, чтобы понимать, о чем собственно идет речь.

1. Риски при покупке квартир, полученных по наследству 2. Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству? 3. Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству 4. Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству? 5. Покупка квартиры по доверенности: основные правила 6. Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству? 7. Порядок расчета при покупке квартиры

Риски при покупке квартир, полученных по наследству

Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными.

В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства.

Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.

Итак, наследование имущества происходит:

  • по закону;
  • или по завещанию.

Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности. К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей. И вот тут нередко обнаруживаются подробности-нюансы:

  1. Так, например, может иметь место ситуация, когда покойный/покойная долгое время не жили и даже не общались со своими законными «половинками». И те, соответственно, не знали о смерти супругов. А значит, вовремя не обратились к нотариусу.
  2. Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
  3. А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
  4. Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.

Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными. А значит и проблем, связанных с унаследованными квартирами, намного больше. Так что, планируя приобрести подобный объект недвижимости, следует быть готовым ко всякого рода сюрпризам.

Важно: конечно, наследники по закону обязаны объявиться в 6-ти месячный срок со смерти наследодателя.

Но те, например, кто находится за границей или в местах лишения свободы, по понятным причинам не могут «все бросить» и явиться вступать в наследство.

А в случае обращения по истечению законного срока, суд им этот срок обязательно продлит. Это нужно иметь ввиду.

Кроме того, тоже очень важным моментом можно считать «законные приоритеты», связанные с вступлением в наследство.

Есть ведь категории граждан, которым доля в наследном имуществе положена в любом случае, независимо даже от того, что написано в завещании.

И при поступлении от них иска в суд, доля им будет выделена даже в проданном объекте недвижимости.

А уж если в судебном заведении продавца признают недостойным наследником, сделка и вовсе будет аннулирована. Но вернет покупатель назад свои деньги или нет — это большой вопрос.

Понятно, что возвращать средства в большинстве случаев придется не только через суд, но и через судебных приставов. Это не быстро, и то при условии, что у бывшего продавца есть какое-то имущество, подлежащее реализации, или какие-то сбережения.

В общем, все сложно и долго, так что лучше обезопасить себя, не связываясь с подобными сделками.

И это еще не все «подводные камни», на которые может налететь незадачливый и чересчур доверчивый покупатель.

Если продавец реализует квартиру, которую едва получил в наследство, он может попросить в договоре указать стоимость менее миллиона рублей, чтобы не платить за нее налог, как за имущество, продаваемое в срок до 3-х лет владения.

И многие соглашаются на указание в документах не реальной суммы сделки, а искусственно заниженной. И рискуют только эту сумму и вернуть себе в случае, если сделка будет признана недействительной и аннулирована.

Есть и еще одна проблема, которая тоже весьма распространена.

Она связана с тем, что нередко наследодатели, отписывая в завещании недвижимое имущество своим детям, прописывают также пункт, по которому их собственным родителям позволяется проживать в этой недвижимости до скончания отпущенных дней.

Таким образом, покупатель, ничего не подозревая, покупает не только квартиру, но и «обязательных» жильцов в ней. Повернуть такую сделку назад без потерь тоже будет достаточно сложно.

Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?

Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.

Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:

  1. Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
  2. Заказать выписку из домовой книги, в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
  3. Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
  4. А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.

В паспортном столе также можно узнать информацию о самом продавце. Во всяком случае о его возможных судимостях — наверняка.

И там же стоит поинтересоваться: а действительно ли умер владелец квартиры? Мошенников сейчас полно и год от года они становятся все изобретательнее.

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Самое простое, что можно ждать от продавца-мошенника — это подделка завещания. Поэтому не стоит лениться проконсультироваться у нотариуса на предмет подлинности предъявленного документа.

Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи. Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.

Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый.

Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной.

И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.

По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?

Впрочем, рисковать или нет — каждый решает для себя самостоятельно. Тем более, что в покупке наследных квартир есть и плюсы. Порой весьма ощутимые. Снизить же риски, можно, придерживаясь простых правил:

  1. Не соглашайтесь на занижение цены, при указании ее в договоре. Ни в коем случае! Поскольку самый негативный вариант развития событий приведет к тому, что истребовать с продавца можно будет вот только эту сумму.
  2. Не пренебрегайте «титульным» страхованием. Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.
  3. Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства — убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.

Важно:когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них. Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег.

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками.

И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке.

Читайте также  Подлежит ли разделу имущество полученное по наследству?

А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.

Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность.

Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде.

И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?

Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.

Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.

Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ — там сведения достоверные. И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша — там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.

Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.

Порядок расчета при покупке квартиры

Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:

  1. Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
  2. Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
  3. Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.

Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным. Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде:

  • проверить, не прописаны ли в квартире лица, выписать которых будет очень сложно (по Домовой книге);
  • выяснить, нет ли в квартире жильцов, обладающих законным правом пожизненного проживания в ней;
  • уточнить, есть ли у продавца, состоящего в законном браке, нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.

Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно — это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.

У таких квартир есть один солидный плюс — нередко они стоят дешевле других, аналогичных.

Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года.

Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.

(429 голос., 4,58 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu-riski-i-sposoby-ix-minimizacii/

Подводные камни квартир по наследству и что следует знать при их покупке

Как проверить квартиру на наследников при покупке?

Покупка квартиры – серьезный шаг, при котором покупатель иногда задействует все свои финансовые ресурсы.

Если же человек прибегает к ипотеке, то кредит становится обременительным долгосрочным финансовым обязательством.

 Поэтому каждая сделка с недвижимостью требует тщательной проверки документов перед покупкой.

Какие подводные камни существуют при покупке квартиры, доставшейся по наследству, рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Трудности при покупке унаследованной квартиры

Новая редакция части 3 Гражданского кодекса РФ существенно расширила список лиц, которым позволено быть призванными к наследованию. Теперь он включает не только ближайших родственников, но и детей братьев и сестер (племянников), а также нетрудоспособных иждивенцев наследодателя.

Согласно наследственному праву ГК РФ, наследование делится на два типа: по завещанию и по закону.

Покупка полученной по наследству квартиры – это рискованное дело, потому что ни один из способов наследования не гарантирует ясности в деле о наследстве. Часто продавцы квартир скрывают информацию о родственниках, с которыми не захотели делиться наследством.

Бывает так, что сами продавцы не знают о существовании этих родственников, например, о детях от первого брака.

Иногда проблемы возникают в связи с операциями, которые производились с имуществом до того, как оно перешло по наследству:

  • нередки факты ущемления прав родственников по причине их пьянства;
  • лишение доли имущества в процессе приватизации.

Внимание! Любой из обделенных наследников может обратиться в суд.

Вопреки расхожему мнению, завещание также не является защитой покупателя от рисков. Может найтись наследник с другим завещанием, составленным позднее. Действительна будет более поздняя версия. Другие наследники умершего могут оспорить завещание в суде.

Нотариусы не всегда имеют возможность проверить полный круг наследников и выдают свидетельство о праве на наследство лицам, явившимся в нотариальную контору. Наследник, чьи права были нарушены, может через суд признать такое свидетельство недействительным.

Указанный в законодательстве срок исковой давности (3 года) нельзя понимать буквально. Отсчет 3 лет идет с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об ущемлении своих прав. Человек может жить в другом государстве и много лет не подозревать о том, что является наследником.

На практике сроков давности для наследования не существует. Вновь появившийся наследник должен предъявить суду уважительную причину, по которой он своевременно не смог вступить в наследство.

Как избежать проблем

При покупке квартиры, доставшейся по наследству и перешедшей в собственность продавца менее 3 лет назад, риски покупателя приблизительно равны рискам покупки на основании любого другого правоустанавливающего документа: договора дарения, купли-продажи, ренты и т.д.

Все виды договоров можно попытаться расторгнуть по причине того, что продавец в момент сделки был недееспособен, введен в заблуждение, находился под принуждением или сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях.

При более длительных сроках, прошедших с момента оформления документов, сделка с квартирой, полученной по наследству, становится более рискованной, чем другие виды перехода собственности.

С другой стороны, со временем уменьшается вероятность доказать в суде весомость причины пропуска срока исковой давности. Обезопасить себя на сто процентов не получится, но можно максимально исключить возможность возникновения проблем.

В первую очередь нужно проверить дееспособность наследодателя и его право на объект недвижимости. Желательно проверить нотариуса, оформлявшего завещание и свидетельство о праве на наследство, – до сих пор существуют недобросовестные нотариусы.

Также стоит проанализировать законность прав наследника и его дееспособность. Основным вопросом остается возможность появления других лиц, претендующих на долю собственности, помимо собственника квартиры. Требуется и досконально изучить свидетельства о браке и рождении.

Особенности.Вероятность возникновения проблем с наследством, полученным от матери, меньше, чем при наследодателе-отце.

Не попадитесь на мошеннические схемы

Свидетельство о праве на наследство, оформленное более 10 лет назад, может быть результатом криминальной сделки, которые были достаточно распространены. Кроме того, права всех собственников недвижимости, в особенности недееспособных, могли  быть не учтены.

Если недвижимость продается по генеральной доверенности, выданной риелтору, стоит проверить репутацию агентства, так как само существование такого документа является индикатором сомнительной сделки.

Если возникают сомнения в отношении агентства, но принято решение проводить сделку, рекомендуется потребовать нотариально заверенное заявление от продавца, подтверждающее права представителя, после заключения договора, но до получения денег представителем продавца.

Как безопасно купить унаследованную квартиру

В договоре купли-продажи необходимо указать полную стоимость приобретаемой недвижимости. В случае расторжения договора именно стоимость, зафиксированная документально, будет подлежать уплате, а покупатель будет признан судом добросовестным.

Внимание! Указание неполной стоимости квартиры в правоустанавливающем документе может обернуться против приобретателя.

Покупка с использованием ипотечного кредита может послужить дополнительной гарантией. До полной выплаты стоимости квартиры она находится в залоге у банка. При возникновении неблагоприятной ситуации банк будет участвовать в судебном разбирательстве, задействовав все свои ресурсы.

Титульное страхование (риска утраты права собственности) может существенно помочь в случае расторжения договора. Однако нужно предвидеть, что страховая компания тоже будет учитывать риски, поэтому обойдется такое страхование недешево.

Полное удостоверение сделки купли-продажи нотариусом и расчет через его депозит дают определенные гарантии.

В этом случае нотариус самостоятельно получает из реестров необходимые справки, обеспечивает юридическую чистоту сделки, подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Срок регистрации прав составляет всего один день. За все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность, гарантируя возмещение потерь гражданам, если по его вине участникам сделки был причинен ущерб.

Наконец, если дело доходит до судебного разбирательства, то это не означает, что решение затронет покупателя квартиры. В п. 41 и 42 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9, в силу п.

1 статьи 1155 ГК РФ говорится о том, что, если были пропущены сроки наследования, а входившее в наследство имущество больше не является собственностью наследника, своевременно его принявшего, вновь появившийся наследник может претендовать только на денежную компенсацию.

Заключение

Ввиду непрозрачности любого наследства необходима тщательная проверка всех документов.

При возникновении сомнений безопаснее отказаться от сделки с унаследованной квартирой.

О рискованности покупки такой недвижимости осведомлены и продавцы, и риелторы, поэтому можно смело требовать скидку.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 113-18-96

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/pravo/nasledovanie/problemy-s-pokupkoy-kvartiry.html