Приоритетное право покупки доли в квартире

Содержание

Приоритетное право покупки доли в квартире

Приоритетное право покупки доли в квартире

Если один из собственников доли в квартире по объективным обстоятельствам не может лично дать отказ от преобретения предлогаемой доли в квартире, например, отбывает наказание в местах лишения свободы, нотариус связывается с администрацией тюрьмы и через нее решает вопрос о получении необходимого документа.

Свои права и обязанности надо не только знать, но и исполнять. Это собенно важно, в вопросах касающихся Вашей собственности. В том случае если Вы решили продать долю в квартире, надо учесть то, что ваши сособственники по Закону имеют преимущественное право ее купить.

Продать долю в квартире третьему лицу, можно лишь в том случае, если никто из Ваших «соседей» не изъявил желание купить Вашу долю в квартире.

Еще одна тонкость в том, что продать долю в квартире другому покупателю Вы можете по цене не ниже, той, которую Вы предлагали своим сособственникам.

Что такое преимущественное право покупки доли квартиры: как продать квадратные метры по закону

Исключение составляют договора дарения — этой лазейкой в законодательстве иногда пользуются жильцы коммунальных квартир, не сумевшие договориться с соседями.

Чтобы избежать волокиты с отказами и уведомлениями, продавец передает комнату покупателю якобы в дар, безвозмездно, но последнему приходится платить в казну государства налог — если он не близкий родственник или супруг дарителя.

Если соседям удастся доказать в суде, что сделка была фиктивной, её могут признать недействительной.

Частью квартиры, находящейся в совместной собственности, распорядиться единолично нельзя. Вначале следует осуществить раздел с определением долей каждого из владельцев, и только после этого можно продать свою долю — разумеется, правом преимущественной покупки воспользуется совладелец.

Купля-продажа доли в квартире: требуемые документы, нюансы сделки и подводные камни при продаже доли

При покупке доли неизбежно соседство с остальными проживающими. Многое зависит от отношений между соседями – могут возникать скандалы.

К тому же владелец доли может прописать к себе кого угодно (что автоматически дает разрешение на проживание), при этом согласия других сособственников не нужно.

О правилах совместного проживания можно договориться как устно, так и письменно через нотариально заверенное соглашение.

  1. Уведомление о продаже доли остальных участников долевой собственности.
  2. Получение ответа.
  3. При отказе сособственников – поиск покупателя среди третьих лиц.
  4. Согласование всех условий с покупателем – условия должны быть такими же, что предлагались сособственникам. Если владелец доли вдруг решил поменять условия покупки, он обязан отправить новое уведомление владельцам остальных долей и дождаться нового ответа.
  5. Заключение договора купли-продажи – начиная с 2019 года, все сделки по купле-продаже долей квартиры должны быть заверены нотариально.
  6. Подача документов в Росреестр и переоформление права собственности.

Еще почитать:  Медкомиссии при устройстве на работу цена

При оформлении договора до передачи денежных средств покупателю нужно обязательно убедиться, что продавцом не было нарушено право приоритетной покупки.

В противном случае, остальные участники долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента совершения сделки потребовать признать ее недействительной через суд.

Преимущественное право покупки доли

В данном случае, речь идет о преимущественном праве покупки, о котором должен быть осведомлен каждый собственник.

В качестве исключения, выступают такие обстоятельства, при которых ваша часть имеет выделение в натуральной форме.

При таких обстоятельствах, нет необходимости в соблюдении права преимущественной покупки.

Однако бывают и такие обстоятельства, при которых собственники имеют далеко не добрососедские отношения, а потому продавец вынужден составить и отправить в письменном порядке предложение касательно покупки его части недвижимости с сопутствующим полноценным описанием всех условий, таких, как предмет данной сделки, место расположения такого предмета, а также реализуемая доля и ее стоимость.

Преимущественное право покупки доли в квартире 2019

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф.

После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

О преимущественном праве покупки доли в квартире

Причем для того, чтобы распоряжаться своей частью необходимо получить письменный отказ от всех совладельцев, сколько бы их не было.

Если лично подобный документа они составить не могут факт их отказа, например, по телефону должен быть зафиксирован и нотариально заверен.

Но не всегда все происходит так гладко, ведь например если бывшие супруги поделили квартиру пополам, вряд ли они быстро придут к общему знаменателю и разойдутся полюбовно относительно общей недвижимости.

  1. Тот владелец, который стремиться продать недвижимость, обязан в письменном виде сообщить другим дольщикам о своем намерении.
  2. В письме должно быть указаны: стоимость продажи, возможность рассрочки, все данные об оплате и сроках выплаты средств за долю.
  3. На раздумья у остальных совладельцев есть 30 дней. Если за этот период они ничего не решат и не откажутся, тот, кто им предлагал долю имеет законное право распоряжаться свой долей как захочет.
  4. Есть одно важное условие: продать свою долю можно только по той цене, которая была заявлена совладельцам. Если будет выяснено, что договор купли-продажи оформлен на другую сумму, вполне вероятно, что он будет оспорен. Особенно если эта цена меньше предлагаемой совладельцам.

Еще почитать:  Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры в спб

Преимущественное право покупки доли в квартире

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону).

Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения.

Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Кто имеет преимущественное право на покупку доли в квартире

  1. Согласие: стороны заключают договор купли-продажи.

  2. Игнорирование или пропуск сроков для ответа: продавец может продолжить продавать собственность только, когда закончится срок, указанный в письме.

    Если ответ задержится в пути, вины продавца в этом не будет.

  3. Отказ от предложения.

Преимущественное право возникает, когда один из нескольких владельцев имущества собирается продавать его. Первичное, приоритетное право на покупку на равных со всеми условиях принадлежит остальным владельцам. Оно действует ограниченное время (10 дней или месяц) и относится только к очередности.

В случае нарушения преимущественного права заинтересованное лицо направляет в установленный срок требования в суд.

При этом он обязан внести на р/с Судебного департамента соответствующего региона сумму, включающую покупную стоимость, уплаченную за долю, пошлины и сборы, предусмотренные законодательством и прочие суммы, подлежащие выплате добросовестному приобретателю в целях компенсации ему затрат, понесенных в связи с расторжением сделки.

В случае удовлетворения требований договор, заключенный ранее, не может признаваться недействительным.

Судья, разрешивший дело по существу, в решении указывает о замене покупателя в сделке и в записи в ЕГРП, а также о взыскании в пользу ответчика сумм, уплаченных им при заключении сделки.

Ответчиком в таких случаях, соответственно, является добросовестный приобретатель.

Отказ от преимущественного права покупки доли

К примеру, если совладельцам предложили купить комннату за 400 000 рублей, а выставили ее после отказа за 300 000, иные собственники смогут оспорить сделку.

Торговаться разрешено, но требовать снижения цены другие хозяева имущества не имеют права. На самом деле при правильной подготовке процедура никаких хлопот не доставит.

Дело все в том, что все совладельцы имущества по ГК РФ имеют преимущественное право выкупа.

Это значит, что перед выставлением недвижимости на продажу собственник обязан предложить сделку другим хозяевам.

Если они оформляют отказ от преимущественного права покупки, допускается продолжение операции без их участия.

28 Июл 2018      stopurist         158      

Источник: https://uristtop.ru/roditelskie-prava/prioritetnoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire

Преимущественное право покупки доли в квартире

Приоритетное право покупки доли в квартире

В гражданском праве существует такое понятие как «преимущественное право». Разберемся, что оно означает и как реализуется преимущественное право покупки доли в квартире.

Характеристика преимущественного права описана в ст. 250 ГК РФ. Помимо гражданского, оно регулируется жилищным и земельным законодательством, если реализуется в отношении доли земельного участка.

Суть преимущественного права покупки

Преимущественным правом могут воспользоваться сособственники продавца доли имущества, если все они являются участниками долевой собственности. Продавец обязан предложить совладельцам приобрести его долю, чтобы они смогли при желании реализовать свое право.

Делается это письменно, посредством направления уведомления о продаже. В уведомлении прописываются все существенные условия сделки. У сособственников будет 30 дней на принятие решения с момента получения уведомления.

Отправлять его лучше заказным письмом с оповещением о получении адресатом. В этом случае факт получения уведомления будет подтвержден документально. Еще один способ – вручить бумагу лично под подпись, свидетельствующую о получении.

Если сособственники не хотят покупать долю продавца, каждый из них должен оформить письменный отказ. Этот документ оформляется у нотариуса и подразумевает подтверждение отсутствия претензий относительно продаваемой доли.

Когда все отказываются от своего права на покупку, продавец может продать долю третьему лицу. При этом не нужно ждать истечения 30-ти дней.

Игнорирование уведомления о продаже доли тождественно отказу от приобретения.

Если никто из совладельцев не сообщил продавцу о принятом решении относительно предложения, это автоматически означает отказ от приобретения.

При этом продавец получает возможность реализовать долю любому другому лицу.

Если до момента заключения договора купли-продажи изменятся какие-либо существенные условия сделки (к примеру, цена, порядок оплаты и т.п.), то продавец обязан направить уведомление повторно. Сделка не может быть заключена на условиях, отличных от тех, что написаны в уведомлении.

Что будет, если нарушить преимущественное право?

На практике нередко наблюдается нарушение преимущественного права покупки. Кто-то делает это намеренно, другие не могут найти фактический адрес совладельцев для направления уведомления, третьи вообще не знают о преимущественном праве и действуют не намеренно.

Какой бы ни была причина итог один – доля продается человеку, который не является сособственником.

При этом продавец не уведомляет других участников долевой собственности о предстоящей сделке или уведомляет, но не выжидает 30-ти дней.

Все это является нарушением прав участника долевой собственности, гарантированных ст. 250 ГК РФ.

В случае выявления нарушения одним из участников он может обратиться в суд в течение трех месяцев и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Три месяца отсчитываются с того момента, как участник долевой собственности узнал о нарушении.

Исковое заявление составляется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. ст. 131-132 ГПК РФ. Документ подается в районный суд по месту проживания ответчика или месту нахождения квартиры, в которой незаконно была продана доля.

В качестве ответчиков в исковом заявлении необходимо прописать продавца и покупателя в соответствии с заключенным между ними договором купли-продажи доли. В качестве третьего лица, которое не имеет требований, но тем не менее заинтересовано в исходе дела, указывается Росреестр.

Подача иска облагается государственной пошлиной. Ее размер зависит от цены иска, то есть от стоимости спорной доли.

К исковому заявлению прикладываются следующие документы:

  • копии иска для и ответчиков и других участников процесса;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • подтверждение наличия право собственности на долю в квартире – свидетельство или выписка из ЕГРН;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах;
  • иные документы по требованию.

При обращении в суд рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Человеку, не подкованному в вопросах действующего законодательства, будет сложно отстоять свои права на судебном процессе.

Можно ли обойти преимущественное право покупки?

Нет необходимости в соблюдении преимущественного права, если доля передается по дарственной или по наследству. Собственнику не нужно уведомлять совладельцев, если он хочет подарить свою долю или включить ее в наследственную массу по завещанию.

Как правило, для обхода преимущественного права граждане заключают фиктивный договор дарения. Однако при выявлении факта фиктивности нарушителям грозит судебное разбирательство с неутешительным итогом.

Еще одна схема – оформление дарственной на часть доли (к примеру, на 1 м2). Что это дает? После оформления части доли в собственность одаряемый становится совладельцем продавцу, а значит также может реализовать преимущественное право покупки.

При возникновении вопросов или сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне и получите профессиональный ответ.

Теперь вы знаете, что такое преимущественное право покупки доли в квартире и как оно реализуется. Игнорирование этого требования законодательства может привести к признанию сделки недействительной и переуступке прав и обязанностей покупателя другому лицу.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/preimushhestvennoe-pravo-pokupki/

Приобретение доли в квартире. Преимущественное право покупки

Приоритетное право покупки доли в квартире

Доля в квартире – это часть в праве собственности на объект недвижимости (квартиру).

Важный нюанс при владении долей – некоторые ограничения для ее владельца при распоряжении своим имуществом.

Поэтому при покупке доли существуют юридические формальности, которые обязательно нужно учитывать.

Требуемые документы

Для купли-продажи доли необходимы следующие документы:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  • паспорта собственника доли и покупателя;
  • документы, устанавливающие право собственности (договор мены, дарения, купли-продажи);
  • документы, подтверждающие право на объект недвижимости (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт, содержащий информацию об отсутствии незаконных перепланировок;
  • согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса, если владелец доли состоит в браке;
  • согласие органов опеки, если в квартире прописан ребенок;
  • отказ остальных сособственников от приобретения доли.

Дополнительно могут потребоваться, например, выписка из домовой книги с указанием всех прописанных на жилплощади лиц или справка об отсутствии жилищно-коммунальных задолженностей.

Приоритетное право при покупке доли

При продаже доли квартиры существует приоритетное право покупки, которое регулируется статьями 246 и 250 ГК РФ.

Согласно законодательству, любые юридические действия, затрагивающие интересы собственников долей, должны происходить только по соглашению всех сторон.

Хоть это и накладывает некоторые ограничения на владельцев долей при распоряжении имуществом, но сделано для того, чтобы защитить сособственников от возможных мошеннических действий со стороны друг друга.

Приоритетное право покупки доли недвижимости принадлежит остальным участникам долевой собственности. Поэтому лицо, пожелавшее продать свою долю, обязано в письменной форме уведомить остальных сособственников о своем желании с указанием стоимости предлагаемой доли.

На принятие решения о приоритетной покупке дается тридцать дней.

Если после этого срока никто из собственников остальных долей не изъявил желания о покупке (письменно или через нотариуса), сделка купли-продажи может быть проведена с третьими лицами. Отказ от покупки доли должен быть заверен нотариально.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Если же сособственники в течении тридцати дней не отвечают на предложение, это так же считается их отказом от покупки.

В таком случае, доказательством того, что их права не нарушались, будет служить извещение о получении ими письма.

Поэтому продавцу доли рекомендуется рассылать предложения о приоритетном праве покупки заказным письмом или курьерской доставкой.

Бывают ситуации, когда дольщиков невозможно найти, поскольку они не проживают в квартире с долевой собственностью.

Эта ситуация решается путем предоставления извещений об отправке писем с уведомлением по всем известным адресам.

Если же информация о фактическом проживании сособственников отсутствует, необходимо подтвердить это справками (например, из адресного бюро, администрации и т.д.), доказывающими, что связаться с данными лицами невозможно.

Порядок сделки

Исходя из вышесказанного, порядок покупки доли должен быть следующим:

  1. Уведомление о продаже доли остальных участников долевой собственности.
  2. Получение ответа.
  3. При отказе сособственников – поиск покупателя среди третьих лиц.
  4. Согласование всех условий с покупателем – условия должны быть такими же, что предлагались сособственникам. Если владелец доли вдруг решил поменять условия покупки, он обязан отправить новое уведомление владельцам остальных долей и дождаться нового ответа.
  5. Заключение договора купли-продажи – начиная с 2016 года, все сделки по купле-продаже долей квартиры должны быть заверены нотариально.
  6. Подача документов в Росреестр и переоформление права собственности.

При оформлении договора до передачи денежных средств покупателю нужно обязательно убедиться, что продавцом не было нарушено право приоритетной покупки. В противном случае, остальные участники долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента совершения сделки потребовать признать ее недействительной через суд.

Возможные риски

Покупка доли – это далеко не то же самое, что покупка комнаты.

Несмотря на то, что очень часто доля в документах может быть прописана в виде четкой цифры через дробь (например, ¼), выделить долю в отдельное помещение бывает очень сложно.

Это обусловлено технической стороной, поскольку для выделения доли в натуре нужно соблюсти ряд условий – изолированная комната, отдельный вход в помещение и т.д.

При покупке доли неизбежно соседство с остальными проживающими. Многое зависит от отношений между соседями – могут возникать скандалы.

К тому же владелец доли может прописать к себе кого угодно (что автоматически дает разрешение на проживание), при этом согласия других сособственников не нужно.

О правилах совместного проживания можно договориться как устно, так и письменно через нотариально заверенное соглашение.

Чтобы не договариваться с остальными владельцами собственности, владелец доли нередко идет на хитрость и предлагает вместо договора купли-продажи заключить договор дарения.

По закону дарение может быть осуществлено в пользу любого лица и приоритетное право здесь не действует. Нельзя соглашаться на это, поскольку дарение является безвозмездной сделкой.

А значит, если после покупки у нового владельца возникнуть какие-либо проблемы, он не сможет обратиться в суд – взыскать с продавца ничего нельзя.

Есть ли плюсы?

Единственным плюсом приобретения доли является инвестиция. Доля стоит намного дешевле комнаты и, тем более, квартиры.

При отсутствии денежных средств на комнату имеет смысл вложить их в долю.

К тому же через приобретение долей в будущем можно попытаться выкупить всю квартиру целиком.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/doli.html

Покупка доли в квартире: тонкости оформления и риски

Приоритетное право покупки доли в квартире

Право преимущественной покупки доли в квартире гарантирует совладельцу недвижимости купить долю в квартире в первую очередь, а в случае его отказа продажа проводиться по общим правилам проведения сделки купли-продажи постороннему лицу. Более того, преимущественное право применяется не только при продаже недвижимого имущества, но и в случае передачи его по договору мены.

Стоит прочесть дополнительно: Как продать свою долю в квартире

Объекты недвижимости в долевой собственности

Квартира, принадлежащая одновременно нескольким владельцам, принадлежит им на праве совместной собственности.

Это означает, что каждый из них имеет свою долю в праве собственности на объект недвижимости и может выставить её на продажу.

При продаже части квартиры важно не нарушить преимущественное право.

В первую очередь, преимущественное право выступает своего рода защитой имущественных прав других совладельцев и позволяет не только приобрести имущество на выгодных началах, но и соединить несколько его частей воедино.

Часто жилье находиться в долевой собственности у родственников. Как правило, это связано с тем, что имущество приобретено в результате:

  • приватизации;
  • наследования;
  • покупки или дарения.

Однако, даже если владельцы жилплощади между собой родственники и кто-либо из них собирается сделать отчуждение своей части, то преимущественное право также распространяет своё действие.

Покупка доли у родственников происходит таким же образом, как и покупка у постороннего лица. Таким образом, правила преимущественной покупки одинаковы и должны быть соблюдены, чтобы в дальнейшем избежать судебного разбирательства.

Правила продажи и покупки доли квартиры

Для того, чтобы покупка доли прошла по всем требованиям законодательства, необходимо соблюдение следующих правил:

  1. Продавец обязан уведомить заблаговременно всех других совладельцев о предстоящей продаже. Чтобы в будущем не было претензий и споров в отношении продаваемой части, лучше сделать письменное уведомление. Так как устное извещение не является доказательством, то стоит направить письмо по почте о намерении продажи.
  2. Срок, в течении которого уведомленные лица должны принять решение о покупке, составляет 30 дней с момента получения извещения.
  3. Стоимость продажи объекта и условия купли-продажи должны быть равными для всех возможных покупателей, в том числе и для тех, кто попадает под преимущественное право.
  4. Продавец может выбрать покупателя, если одновременно несколько собственников захотели приобрести часть квартиры.
  5. В том случае, когда ни один совладелец не изъявил желание относительно покупки ни в устной, ни в письменной форме, такое молчание может быть равносильно отказу.

Если же от кого-либо был получено согласие выкупить долю, желательно зафиксировать этот факт документально, например, составить письменный договор, в котором оговорить срок выкупа. Однако, в случае не выкупа доли, продавец может продать её другим покупателям.

Продажа посторонним лицам возможна в нескольких случаях:

  • когда никто из сособственников не изъявил волю купить часть жилплощади (покупка будет проходить таким же образом, как и при обычной сделке купли-продажи);
  • когда имущество реализуется через публичные торги.

В том случае, если продавец намеренно пренебрёг преимущественным правом, совладелец может обратиться в суд для обжалования продажи.

Плюсы и минусы покупки доли квартиры

Преимущественное право даёт возможность увеличить, прирастить свою часть в праве собственности. При покупке продаваемой части, совладелец может тем самым увеличить свою долю имущества.

А если квартира, предположим, принадлежит только двум лицам, каждый из которых имеет право на её половину, то выкупить долю в виде ½ части — будет наиболее разумным вариантом, который позволит стать владельцем всего объекта. Именно в этом заключается огромный плюс приобретения части квартиры.

Кроме того, для самого продавца более выгодно передать часть по праву преимущественной покупки, поскольку продать не целый объект недвижимости, а его небольшую часть достаточно тяжело.

И если для столицы и областных городов такие приобретения в виде части квартиры характерны, в связи с высокими ценами на жилье, то в маленьких населённых пунктах очень редко кто-то может купить часть квартиры, тем более с другими жильцами – собственниками.

Немаловажно применить преимущественное право при купле-продаже комнаты в коммуналке, уведомив письменно соседей по квартире. Поэтому зачастую жильцы комнаты в коммунальной квартире с целью увеличения жилплощади имеют намерение приобрести у соседа его комнату.

Ещё одним нюансом купли-продажи части объекта являются правовые риски, которые могут возникнуть, если было нарушено преимущественное право.

Рискам подвергается обычно посторонний покупатель, которому могли продать недвижимость без уведомления других владельцев, которые в свою очередь могут подать иск в суд.

Поэтому, обычно посторонние покупатели не рискуют приобретать жилье в виде его части. Тем не менее, если будут соблюдены все законодательные правила продажи доли жилья, не стоит опасаться подобной сделки.

В качестве подтверждающего документа об уведомлении сособственников, можно запросить у продавца письмо, которое он направлял этим лицам или их письменный отказ от приобретения. Имея эти документы, существует больше шансов купить заветные метры без лишних сложностей.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/pravo-preimuschestvennoy-pokupki-doli-v-kvartire.html

Как можно осуществить приоритетное право покупки доли в квартире

Приоритетное право покупки доли в квартире

Бизнес юрист > Гражданское право > Как можно осуществить приоритетное право покупки доли в квартире

Отечественное законодательство предусматривает приоритетное право покупки доли в квартире. По сути, это означает, что третьи лица могут претендовать на долю в квартире только, если остальные совладельцы откажутся покупать продаваемую долю.

Как возникает

Такое право возникает у каждого совладельца в момент изъявления другими совладельцами желания отчуждать свою долю.

Законодательное регулирование

Приоритетное право совладельцев закреплено в 250 ст. ГК РФ. В теории права считается, что такая норма направлена на сохранение стабильных отношений между совладельцами.

Осуществление права

Осуществить свое приоритетное право владелец доли может только при определенных условиях:

  • изъявления другим совладельцем намерения продать долю
  • изъявления другим совладельцем желания обменять свою долю

Если же совладелец решил отчуждать свое имущественное право на долю в квартире иным способом, преимущественное право у совладельца не возникает:

  • подарить
  • завещать
  • заключить договор пожизненного содержания
  • внести в уставный фонд юридического лица
  • оказать благотворительную помощь

Уведомление совладельцев

Совладелец, намеренный продать долю, должен уведомить других совладелец о предложении в письменной форме.

Конечно, уведомление можно обойти, оформив вместо купли-продажи или мены дарение.

Но это рискованно для продавца, ведь покупатель может не рассчитаться или рассчитаться не в полной мере.

На этот случай можно попросить у покупателя деньги наперед, подписав расписку с условием ее возврата в момент заключения договора дарения.

Уведомление о продаже доли не имеет срока действия.

Образец уведомления, нюансы оформления

Уведомление составляется в простой письменной форме. Его нотариальное заверение не требуется, хотя и не запрещается. В уведомлении обязательно нужно указать:

  • дату
  • персональные данные совладельца-уведомителя
  • ФИО другого совладельца
  • цену, за которую владелец-уведомитель готов продать долю
  • адрес, на который другой совладелец сможет отправить свой ответ

Скачать образец уведомления совладельцев [68.38 KB]

При этом совладелец-уведомитель не будет иметь права реализовать часть третьим лицам по более низкой цене, чем он укажет в своем уведомлении.

На практике часто прибегают к услуге нотариального уведомления, когда нотариус по заявлению продавца рассылает уведомления другим совладельцам квартиры.

Такой способ уведомления более надежный потому, что в этом случае другим совладельцам будет сложно обвинить продавца в том, что он умышленно разослал уведомления не по тем адресам, где они реально проживают, или сделал это несвоевременно.

Путь нотариального уведомления легко отследить и доказать момент отправки и получения. Кроме того, нотариус сам определяет место жительства совладельцев, отправляя соответствующие запросы.

Отчуждение доли третьим лицам

Совладелец сможет продать свою долю третьим лицам если:

  1. Другие совладельцы напишут отказы от своего приоритетного права.
  2. Если другие совладельцы не купят продаваемую долю, в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Отказ

Отказ от приоритетного права подлежит нотариальному заверению. Для этого нотариусу нужно предоставить:

  • паспорта совладельцев
  • технические характеристики квартиры
  • размер и цену продаваемой доли

о нотариальном отказе от права:

Как и в случае с уведомлением, продавец доли не сможет реализовать ее дешевле, чем будет указано в отказе.

Срок действия уведомления и отказа

Уведомление и отказ от приоритетного права покупки доли не имеют срока действия. Это означает, что с момента получения отказа или по прошествии одного месяца с момента уведомления других совладельцев свою часть можно продать по ранее заявленной цене в любое время.

Существующие риски

Главные риски при продаже доли несет ее продавец. Законодатель не предусмотрел никакой ответственности для совладельца, который изъявил желание приобрести долю в квартире, но впоследствии отказался от этой затеи. А за это время реальному потенциальному покупателю пришлось отказать.

Но и у совладельцев есть риск.

По факту, получить уведомление может не сам совладелец, а его родственники и сожители, которые к его доле в квартире никакого отношения не имеют.

Доказать в суде, что он не получал уведомление при наличии почтового подтверждения будет практически невозможно.

Необходимые документы

Сделки по отчуждению долей в квартире подлежат нотариальному заверению. Для оформления сделки нотариусу необходимо предоставить:

  1. Правоустанавливающий документ на долю в квартире. Это может быть как договор купли-продажи, мены или дарения, так и свидетельство о праве на наследство или решение суда.
  2. Документ, подтверждающий наличие или отсутствие зарегистрированных или временно проживающих лиц в квартире. Это может быть как карточка учета собственника, так и единый жилищный документ, который выдается многофункциональными центрами.
  3. Если покупатель состоит в браке, от него также потребуется согласие супруги на приобретение доли.

Регистрация права собственности на часть квартиры совершается через 5 дней после заключения сделки.

Возникающие нюансы для земельного участка

Владельцы квартир в многоквартирных домах, в том числе и долей в них не имеют права распоряжения земельным участком под многоквартирным домом.

Но в небольших домах, где раздел земли под домом между владельцами имеет смысл, оформление прав на землю практикуется.

В этом случае при покупке квартиры нужно учитывать, находится ли земля под многоквартирным домом в аренде или собственности жильцов.

Если земля в аренде

Если продавец доли в квартире арендует землю, новый владелец квартиры будет также иметь право получить земельный участок, который используется продавцом в аренду.

Если земля в долевой собственности

Если совладелец доли в квартире владеет и долей в земельном участке, продажа доли в квартире и земле должна производиться одновременно. При этом владельцы долей в земельных участках имеют такое же приоритетное право, как владельцы квартиры.

А значит, совладельцев земельного участка также нужно уведомлять о желании продать свою долю в нем.

Но здесь нужно учесть, что владелец доли может отказаться от своего приоритетного права на долю в земельном участке, и одновременно изъявить желание приобрести квартиру.

Приоритетное право несовершеннолетних

Несовершеннолетние владельцы доли в квартире также имеют приоритетное право на покупку долей совладельцев. Для оформления отказа таких лиц потребуется согласие органа опеки и попечительства, которым является муниципалитет по месту проживания ребенка.

Если несовершеннолетнему меньше 14 лет, отказ оформляют у нотариуса его родители. Ежели ребенку уже исполнилось 16 лет, он должен сам оформить отказ. Но согласие муниципалитета все равно требуется.

Опекуны и попечители детей и лиц с ограниченной дееспособностью не имеют права отчуждать их имущество, а, следовательно, и оформлять отказ от приоритетного права.

Нарушение права

Если приоритетное права совладельца было нарушено:

  • его не уведомили о продаже
  • он изъявил желание, а долю продали, не дождавшись окончания месяца
  • его ввели в заблуждение и т. д.

можно обратиться в суд. Совладелец, считающий, что его права нарушены, может требовать:

  • признания его покупателем доли по совершенной сделке
  • признание договора купли-продажи или мены недействительным

Кто может обратиться в суд

В суд может обратиться совладелец, чье приоритетное право нарушено, а также его законный представитель, прокурор в интересах несовершеннолетнего ребенка или государственного органа, или предприятия, являющегося владельцем доли.

В какой суд обращаться

Подобные споры рассматриваются судами общей юрисдикции по месту нахождения спорного имущества или проживания ответчика. Если все совладельцы являются юридическими лицами – спор рассматривается арбитражным судом.

Кто будет участниками процесса

Ответчиками будут:

  • совладелец, продавший долю
  • покупатель, купивший долю

Самостоятельная подача иска в суд на видео:

Прочих совладельцев необходимо указать как третьих лиц, поскольку решение суда определенно повлияет на их права.

К иску необходимо будет приложить его копию и всех документов, которые прилагаются, по одной для каждого из участников.

Что писать в иске

Сначала нужно определиться со способом правовой защиты:

  1. Просить признать истца покупателем.
  2. Просить признать сделку недействительной.

Для этого нужно учесть ряд факторов:

  • процессуальные сроки
  • реальную возможность купить квартиру
  • суть нарушений

Признать истца покупателем можно в течение 3 месяцев с момента заключения сделки. А признать сделку недействительной – в течение 3-х лет.

Если истец будет признан покупателем, он должен будет заплатить продавцу доли ее стоимость по цене ранее совершенной покупки. Более того, такой иск будет имущественным, и при подаче иска придется заплатить судебный сбор в размере 1% от стоимости доли в квартире.

Иск же о признании сделки недействительной будет неимущественным, за который уплачивается минимальный размер судебного сбора.

Заключается ли нарушение в том, что истца не уведомили о продаже, или уведомили, но продали менее чем за 30 дней. Или все-таки уведомили, но он по каким-то причинам с уведомлением ознакомлен не был.

Таким образом, если процессуальный срок на признание истца покупателем прошел – в любом случае остается только пробовать признать сделку недействительной. При благоприятном стечении прочих обстоятельств – его будет несложно выиграть.

Если у совладельца, чьи права нарушены, нет денег для покупки доли — также можно попробовать признать сделку недействительной.

В этом случае продавец вновь станет владельцем, и будет должен вернуть деньги покупателю.

Дальнейшая продажа доли будет проводиться на общих основаниях, а значит, долю продавец сможет продать и дешевле.

Если нарушения доказываются слабо, и больше смахивают на какой-то личный конфликт между совладельцами, от подачи иска лучше вовсе отказаться. Признать сделку недействительной из-за несоблюдения формальностей довольно сложно.

Прямое показание к подаче иска о признании сделки недействительной будет и то, когда совладелец, чтобы обойти уведомление совладельцев, оформил договор дарения, а по сути, получил от одаренного вознаграждение.

Доказательная база

При подготовке иска нужно помнить, что в гражданском процессе обязанность доказывания лежит как на истце, так и на ответчике в равной степени. Это означает, что написать в иске о том, что истец не получил уведомление, не представив при этом никаких доказательств, будет недостаточно.

Нужно понимать, что уведомление может оформляться в простой письменной форме, и отправляться другим совладельцам как угодно, в том числе и простым письмом.

В этом случае ответчик может предъявить текст уведомления, которое возможно и было им напечатано в указанный срок, но по факту не было отправлено, приложить к нему копию конверта с наклеенной маркой и квитанцию об оплате за марку и конверт.

Поэтому нужно просить суд истребовать нотариальное дело, и просить адвоката, чтобы он составил и отправил нотариусу адвокатский запрос с просьбой представить документы, на основании которых совершалась сделка. Если выясниться, что нотариусу не предоставлялось уведомление или доказательства его отправки, будет возникать реальное сомнение в подлинности представленных документов.

Отследить простое письмо невозможно. Но если по каким-то причинам письмо не забирается адресатом, почта отправляет его обратно.

Факт наличия или отсутствия обратной отправки можно проверить, написав на почту соответствующий запрос. Если идет речь о небольшом городке, можно даже вызвать почтальона в качестве свидетеля.

Ведь он может точно помнить, было ли письмо по такому адресу или нет.

Обязательным доказательством к любому иску является подтверждение уплаты судебного сбора – подается квитанция или платежное поручение в оригинале.

Приоритетное право на покупку доли в квартире защищает жилищные права совладельцев, предоставляя возможность избежать бытовых конфликтов.

Но его реализация имеет ряд нюансов, не учитывая которые можно легко упустить свою выгоду, и обзавестись нерадивым соседом, либо возможность расширить свою жилплощадь.

Важно читать документы, которые вам дает на подпись совладелец, своевременно проверять почту, если знаете о том, что он пытается продать свою долю.

Законодатель установил способ защиты приоритетного права на случай его нарушения, но продавец все же имеет возможность его обойти, например, оформив дарственную. Правда и в этом случае у совладельца есть способ защитить свое право, если за дарственной скрываются возмездные правоотношения.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: http://PravoDeneg.net/civil/prioritetnoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire.html