Сделка по продаже квартиры пошагово

Содержание

Пошаговая инструкция по выбору, покупке квартиры и оформлению ее в собственность

Сделка по продаже квартиры пошагово

Приобретение жилья – это очень сложная и ответственная задача, требующая тщательной проработки каждого момента, будь то выбор продавца или оформление документов.

Каждый шаг необходимо делать без спешки и опираться на поддержку квалифицированных специалистов в сфере вопросов недвижимости.

Определение бюджета и подбор подходящего жилья

Цены на недвижимость в России высоки и подвержены постоянным колебаниям. Поэтому сразу нужно определить, на какую квартиру и размер жилплощади можно претендовать с располагаемой суммой.

Любую покупку лучше совершать на свои собственные средства. Как вариант – это накопление денег на банковском счете, доход с продажи недвижимости, автомобиля и т.п.

Тем, кто не имеет личных денег на крупную покупку, приходится прибегать к кредитованию, которое зачастую является единственным способом обрести собственные квадратные метры.

Например, зарплаты в 20 — 30 тыс. рублей уже достаточно для получения кредита на 1,5 млн. рублей. На эту сумму в большинстве городов можно приобрести однокомнатную квартиру, а то и «двушку».

Традиционным способом найти подходящий вариант долгое время оставались средства массовой информации. Но объявления в газете или по телевидению никогда не передавали самой нужной информации – кто владелец, кто прописан в квартире, имеются ли у нее обременения.

В настоящее время все большее количество покупателей обращается к услугам агентств недвижимости.

Даже в небольших городах можно найти подобные офисы и обратиться за поддержкой напрямую. Кроме того, агенты размещают объявления о своих услугах и в Интернете на специализированных сайтах и досках объявлений информационных порталов.

При выборе агентства лучше рассмотреть несколько вариантов и выбрать из них наилучший.

Добросовестная фирма, как правило, характеризуется следующими чертами:

  1. Длительный период работы на данном рынке.
  2. Презентабельное офисное помещение.
  3. Преобладание положительных отзывов клиентов.
  4. Членство в профессиональном объединении риелторов.
  5. Надлежащим образом оформленный пакет учредительных документов.
  6. Достойные деловые качества и внешний вид сотрудников.
  7. Наличие документальных гарантий качества работы.

Компания принимает на себя выполнение многих задач, чем значительно облегчает процесс оформления купли-продажи.

Но агентство, как посредник, берет за свою работу определенную сумму. Для разных фирм она колеблется в диапазоне от 2% до 5% от рыночной стоимости квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

К этому шагу нужно подходить со всей внимательностью, поскольку из-за несовершенства российского законодательства существует вероятность стать жертвой мошенничества.

Нередки случаи подделки документов, когда после совершения сделки выясняется, что продавец и реальный собственник – совершенно разные лица.

Нарушение закона может быть и совсем давнее и вскрыться не сразу.

Это еще больше усугубляет проблему, ведь если обнаружатся такие факты о незаконных действиях прошлых владельцев, есть риск, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, а добросовестные покупатели будут выселены из квартиры.

Такую проверку эффективно могут выполнить только специалисты, но нужно знать, что может повлиять на заключенный договор:

  1. Отклонения в психическом и физическом здоровье продавца (алкоголизм, наркомания, возрастные и неврологические заболевания).
  2. Отсутствие юридических оснований владения квартирой (поддельное свидетельство о праве собственности, поддельная доверенность на право распоряжаться квартирой и т.п.).
  3. Наличие нескольких правообладателей недвижимости, в том числе несовершеннолетних.
  4. Наличие проблем с законом у владельца (находится в розыске, под следствием, отбывает наказание в местах лишения свободы).
  5. Наличие обременений на квартире (ипотека, арест имущества, штрафные санкции).

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Специалисты риэлтерского агентства совместно с покупателем должны проверить:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру. Ими могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор мены, дарения, решение суда.
  2. Технический паспорт. Основанием его выдачи является техническая инвентаризация жилплощади сотрудниками бюро технической инвентаризации (БТИ). Этот документ отражает данные о техническом состоянии объекта недвижимости, площади, количестве комнат, проводимых перепланировках и инвентарной стоимости.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Свидетельство на право собственности квартиры. Его можно получить на основании вышеперечисленных документов.

Свидетельство подтверждает право собственности лица на объект недвижимости, также в нем указано, на основании какого правоустанавливающего документа оно было выдано. Только после получения данного свидетельства можно распоряжаться своим имуществом.

Обременениями в данной сфере принято называть ограничения на проведение операций с объектами недвижимости.

Ограничения эти связаны с правами третьих лиц.

Иными словами, некоторые частные лица и организации могут иметь имущественные претензии на продаваемое жилое помещение.

К обременениям относят:

  • нахождение жилплощади в залоговой собственности у кредитных компаний;
  • арест квартиры;
  • передача жилья в доверительное управление;
  • нахождение имущества в аренде третьими лицами;
  • наличие договора ренты с пожизненным иждивением;

Проверить наличие вышеуказанных ограничений можно с помощью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это можно сделать посредством личного обращения в отделение Росреестра или через запрос на официальном сайте данной организации.

Процедура сопровождается составлением заявления и оплатой госпошлины.

Интерес для заявителя представляет пункт 4 выписки, в котором будет значиться отметка «не зарегистрировано», если обременения отсутствуют.

Есть возможность продажи квартиры и с обременением, но такая сделка зачастую несет определенные риски для приобретателя и сложности в оформлении.

Этот документ фиксирует все договоренности между сторонами по поводу предмета договора (квартиры).

В договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  1. Об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, место регистрации сторон.
  2. Об объекте имущества: полный адрес (номер дома, строения, литера номер квартиры), тип дома, этаж, количество жилых комнат, площадь, стоимость.

Должны быть также четко прописаны и подтверждены документально следующие пункты:

  • квартира находится в собственности продавца по праву и не имеет обременений со стороны третьих лиц;
  • стороны договора полностью дееспособны;
  • отсутствуют обстоятельства, вынуждающие участников подписать договор на невыгодных для них условиях.

Договор купли-продажи квартиры составляется в трех экземплярах и подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этого согласно ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным.

Образец договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Именно подписание акта приемки-передачи квартиры при продаже удостоверяет фактическую передачу объекта недвижимости от продавца покупателю. Только после этого обязательства продавца считаются, исполненными.

Основная задача документа – фиксирование характеристик и состояния квартиры в момент фактического вступления нового владельца в пользование и подтверждение соответствия этого состояния параметрам договора.

Дополнительная задача – определение момента, с начала которого новый хозяин становится плательщиком за коммунальные и прочие услуги.

Подписание акта означает, что обязательства по обслуживанию жилплощади и все риски ее повреждение возлагаются на покупателя.

За уклонение одной из сторон от данной процедуры следует ответственность, в том числе с привлечением правоохранительных органов, поэтому оптимальным вариантом считается перечисление части суммы за жилье только после подписания акта.

Образец акта приемки-передачи квартиры можно скачать тут.

Расчет с продавцом квартиры

Наиболее распространенные и безопасные расчеты с продавцом за квартиру осуществляются по аккредитиву или с использованием банковской ячейки.

Аккредитив

В случае аккредитива покупатель заключает с банком соглашение, по которому на расчетный счет перечисляется сумма, соответствующая стоимости жилья.

Далее по предъявлении продавцом копии свидетельства о праве собственности покупателя, банк перечисляет продавцу сумму средств.

Банковская ячейка

При использовании банковской ячейки между банком, продавцом и покупателем оформляется трехсторонний договор, по которому учреждение передает ячейку в аренду. Покупатель в присутствии владельца квартиры кладет денежные средства в эту ячейку на несколько месяцев.

Дальнейшие условия доступа к деньгам оговариваются заранее. После помещения денег только продавец имеет доступ к ячейке при предъявлении копии документа о праве собственности нового хозяина квартиры.

Если по истечении оговоренного времени право собственности не подтвердилось, то доступ продавца к ячейке ограничивается, а покупатель может забрать деньги, предъявив паспорт.

Образец свидетельства о праве собственности на квартиру

Это свидетельство подтверждает, что конкретный объект недвижимости находится в собственности у данного лица, о чем свидетельствует запись в едином государственном реестре прав.

Для его получения необходимо подготовить пакет следующих документов:

  1. Заявление о проведении регистрации права собственности.
  2. Договор купли-продажи или иной правоустанавливающий документ.
  3. Документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Далее нужно направить их в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту фактического нахождения жилплощади для регистрации права собственности.

Это можно сделать лично, предъявив паспорт, а также с помощью электронной формы или по почте.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть подтверждены электронной подписью заявителя. В случае почтового отправления, заявление и прилагаемые к нему правоустанавливающие документы, в том числе и копия паспорта, должны быть нотариально заверены.

В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

Читайте также  Балансовая стоимость активов общества для крупной сделки

: Рекомендации по покупке квартир

В интервью профессиональный юрист подробно объясняет порядок заключения сделки купли-продажи квартиры. Рассказывается о возможных нюансах, сложностях и схемах мошенничества при совершении сделок с недвижимостью.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka-instrukciya.html

Как безопасно, быстро и выгодно продать квартиру без посредников

Сделка по продаже квартиры пошагово

​У самостоятельной продажи квартиры есть только один существенный плюс: можно сэкономить, если не платить комиссионных посреднику. Обычно агентства требуют от 2 до 5 процентов от суммы сделки.

Это значительные деньги. Допустим, если человек продает квартиру за три миллиона рублей, то ему придется отдать риелторам от 60 до 150 тысяч.

Сегодня мы дадим вам пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников.

В то же время продажа через агентов также обладает многими преимуществами.

Агентства недвижимости могут максимально точно оценить стоимость жилья и минимизировать юридические риски, когда за дело берется крупная, проверенная фирма с хорошей репутацией.

Кроме того, риелторы сами заинтересованы, чтобы продать квартиру как можно выгодней и быстрей, и в большинстве случаев они быстро находят подходящего покупателя.

Когда человек берется самостоятельно продавать квартиру, ему стоит учитывать, что на это может уйти много времени и сил: придется искать покупателей, заниматься оформлением всех документов.

Очень важно знать требования законодательства и вообще разбираться в юридических тонкостях операции по продаже недвижимости, чтобы не стать жертвой мошенников, избежать других неприятностей.

Пошаговая инструкция

Чем быстрее нужно продать квартиру, тем больше придется идти на уступки покупателей.

Поэтому если говорить о выгодной операции, то лучше выставлять жилье на продажу, имея большой запас времени до запланированного переезда.

Чтобы продать квартиру самостоятельно, следует действовать в следующем порядке:

  1. провести оценку стоимости недвижимости, лучше с привлечением специалистов;
  2. собрать все необходимые документы;
  3. распространить в интернете, в других источниках рекламу;
  4. подготовиться к переговорам, привести жилье в порядок;
  5. заключить договор задатка;
  6. выписаться, подтвердить, что все коммунальные услуги оплачены;
  7. получить полный расчет и сдать в регистрационный орган пакет документов. 

Правильная оценка жилья позволяет сохранить десятки тысяч рублей. Лучше всего для этого обратиться к специалистам-оценщикам, которые за фиксированную сумму точно скажут, какова цена недвижимости. Можно это сделать и самостоятельно.

Нужно на крупных и популярных городских сайтах, а также на страницах местных газет, просмотреть все предложения о продаже квартиры и выписать средние цены. Крайние варианты, самые дешевые и самые дорогие, во внимание лучше не брать вообще.

После этого нужно выставить цену на квартиру на 20 процентов больше средней, и с таким расчетом предложить ее потенциальным покупателям.

Если в течение недели будет реакция, звонки, просмотры, можно смело поднимать цену еще на 5-10 процентов, ну а если ответной реакции не будет, тогда, наоборот, стоит снизить стоимость на 5-10 процентов.  

По каким критериям определяется стоимость жилья:

  • количество комнат (понятно, что чем больше комнат, тем больше и общая цена квартиры, но при этом стоит учитывать, что цена квадратного метра, наоборот, уменьшается по мере увеличения количества комнат: это происходит потому, что самыми популярными на рынке недвижимости остаются однокомнатные квартиры);
  • метраж;
  • размер кухни (если она меньше 10 квадратных метров, это существенно снижает стоимость);
  • планировка (раздельные комнаты привлекают намного больше покупателей, чем смежные);
  • на каком этаже находится (в денежном эквиваленте выше оцениваются квартиры на «средних» этажах дома);
  •  наличие обустроенной прилегающей территории;
  • ветхость дома, наличие лифта, состояние подъезда;
  • ремонт квартиры (хороший дорогой ремонт увеличивает стоимость на 10 процентов, а отсутствие такового – снижает на 10 процентов от средней стоимости, стоит также учитывать, что косметический дешевый ремонт ситуацию кардинально не исправит, и особо не будет влиять на цену);
  • размер коммунальных платежей;
  • тип отопления (больше ценится наличие индивидуального отопления);
  • наличие инфраструктуры (магазин в доме, наличие рядом остановки общественного транспорта, рынка, поликлиники, школы);
  • район, где располагается квартира.

Документы

Прежде чем продавать квартиру без посредников, нужно собрать для этого все документы. Иначе может случиться так, что найдется подходящий покупатель, а продать жилье будет невозможно, поскольку будут отсутствовать необходимые справки и подтверждения.  

Какие документы понадобятся в 2016 году:

  • паспорт и/или свидетельство о рождении (если один из собственников — ребенок);
  • свидетельство о государственной регистрации жилья, собственности, другие правоустанавливающие документы;
  • согласие мужа или жены, если недвижимость была куплена/получена в браке;
  • кадастровый и/или технический паспорт из БТИ;
  • документальное согласие органов опеки, в том случае, если один из собственников – ребенок;
  • доверенность (на тот случай, если продажа проводится через представителя);
  • справка из домовой книги, а также подтверждение отсутствия задолженностей (эти справки действительны в течение одного месяца, поэтому их не нужно брать заранее, а только уже после подписания договора предоплаты);

Более точный перечень подскажет юрист, поскольку в отдельных случаях могут понадобиться дополнительные справки и документы.

Реклама

От того, насколько качественно будет составлена реклама квартиры и сколько людей узнают о продаже, будет зависеть успех. Это непростая задача, может быть даже более трудная, чем сбор документов. 

Прежде всего, стоит рассказать о планах знакомым и друзьям. Вполне возможно, что у тех окажутся знакомые, которые собираются покупать квартиру. Это значительно уменьшает риски столкнуться с аферистами.

Затем нужно выбрать целевые интернет-сайты и разместить там объявления.

Например, на сайте «Авито» можно подать объявление либо как обыкновенный пользователь (в таком случае информацию придется часто обновлять), либо как премиум-пользователь (в таком случае объявление закрепляют на верхних позициях и оно будет чаще попадаться интересующимся посетителям сайта). Сегодня активно для этих же целей используют и социальные сети, практически у каждого города есть страницы, где абсолютно бесплатно люди обмениваются информацией о продаваемых или сдаваемых объектах. Можно дать объявление и в газете, но насколько это эффективно сказать трудно, поскольку у каждого издания есть своя аудитория.

Очень важно составить «вкусное» объявление о продаже квартиры. Описать в нем все плюсы и, конечно, представить качественные красивые фотографии комнат, кухни, санузла, вида из окон, если это имеет смысл. Желательно сделать 5-10 снимков.

На них не должно быть видно людей или домашних животных, лишних вещей, бардака.

Как утверждают эксперты, чаще всего покупатели обращают внимание на фотографии, сделанные в квартирах с минимальным количеством мебели и вещей в обстановке, поскольку так легче оценить качество жилья и труднее заретушировать следы плохого ремонта.

В рекламном тексте следует упомянуть количество комнат, площадь (общую, жилую, метраж кухни), планировку, этаж и район, все другие особенности, которые могут заинтересовать покупателя.

Подготовка к просмотру

Следующий важный этап – придать квартире товарный вид. Перед тем, как приглашать потенциального покупателя, нужно:

  • Постараться привести в порядок прилегающую к подъезду территорию и сам подъезд. Например, убрать мусор, покрасить/отштукатурить расписанные баллончиками, фломастерами стены подъезда, этажа.
  • Убрать в квартире: помыть окна, полы, вытереть пыль. Это мелочь, но чистота и опрятность помещения имеют первостепенное значение: именно это влияет на то, какие будут у покупателя первые впечатления. Вывезти всю ненужную и старую мебель: опрятная пустота смотрится намного привлекательней, чем нагромождение вещей. Не нужно стараться заретушировать изъяны квартиры, лучше всего заранее постараться ликвидировать все трещины, дыры, сколы. Другое дело, что можно попробовать создать в квартире приятную для души обстановку, которая будет располагать к себе покупателя, например, приготовить для него вкусное печенье и сварить кофе. Мало того, что человеку будет приятно, что его ждали, так еще и по квартире будет раздаваться приятный аромат кофейных зерен и выпечки, что создаст ощущение уюта и тепла.

Не менее важно подготовиться и самому продавцу. Например, хорошо одеться, как на важную деловую встречу. Это оставит хорошее впечатление у того, кто пришел посмотреть жилье. Нужно быть готовым и к трудным вопросам.

Чаще всего люди требуют снижения стоимости, быстрого освобождения квартиры, рассказывают, что им не понравился район, дом, кухня.

Если быть готовым к вопросам подобного рода, человек сможет найти подход к покупателю, договориться с ним.

И еще одно очень важное правило: нельзя встречать потенциальных покупателей в одиночестве. Перед тем, как пригласить кого-то на просмотр, следует позвать, в целях безопасности, кого-то из близких людей.

Договор задатка

Если покупатель нашелся, удалось сойтись с ним на определенной цене, желательно оформить с ним договор задатка, то есть, предварительный договор купли-продажи.

Покупатель выдает часть суммы, обычно 3-5 процентов от стоимости, и таким образом подтверждает свою готовность приобрести жилье, в свою очередь владелец квартиры берет на себя обязательство продать недвижимость именно тому, кто оставил задаток.

В договоре прописываются сроки сделки, условия, сумма задатка и размер полного платежа. 

Чтобы договор имел юридическую силу, составлять его нужно у нотариуса. Нарушение условий сделки невыгодно обеим сторонам. Если покупатель отказывается выплачивать оставшуюся сумму,  задаток ему не возвращают.

Точно так же обстоят дела и с нарушениями условий со стороны продавца: если он по каким-либо причинам отказывается продавать квартиру человеку, оставившему предоплату, ему будет необходимо вернуть задаток в двойном размере.

Скачать образец договора задатка при покупке/продаже квартиры

Последние справки

После заключения договора задатка стоит приступить к завершающей стадии продажи: нужно выписаться из квартиры и получить справку об отсутствии коммунальных задолженностей.

Выписывают в паспортном столе или в МФЦ, которые сейчас находятся почти во всех крупных городах России. Если в квартире были прописаны несколько человек, то процедуру можно начать и раньше.

После этого нужно взять выписку из домовой книги, которая бы подтверждала, что в квартире больше никто не прописан.

Справку об отсутствии долгов выдают в бухгалтерии ТСЖ, жилищно-эксплуатационной конторе или в едином информационно-расчетном центре.

Получить расчет и зарегистрироваться

Если все предыдущие этапы пройдены, можно смело встречаться с покупателем у нотариуса. С собой нужно взять все документы из списка, опубликованного выше, договор задатка и любые другие дополнительные документы, которые могут понадобиться.

Читайте также  Письменное согласие родителей на совершение сделки несовершеннолетним

Договор купли-продажи оформляют в трех экземплярах – два из них получат стороны, заключающие сделку, а третий экземпляр останется в регистрирующем акт органе.

После того как покупатель передает оставшуюся сумму, продавец взамен выдает расписку, подтверждающую получение средств за квартиру. На этом этапе очень важно быть осторожными, особенно если человек самостоятельно занимается продажей.

После выдачи расписки покупатель может заявить, что деньги он уже передал, если это ложь, то доказать ее будет очень трудно.

Поэтому лучше всего решать денежный вопрос через банк, например через банковскую ячейку: средства вносятся покупателем под надзором банковского служащего, там же можно будет их пересчитать и проверить на подлинность.

Затем продавец отдает документы на регистрацию перехода права собственности, при этом еще нужно будет оплатить в банке госпошлину  в размере 2000 рублей. Теперь нужно подождать несколько дней.

Новый владелец вскоре получит свидетельство о праве собственности, а бывший хозяин – справку о продаже квартиры, которая может пригодиться в любой момент: например, если коммунальные службы будут начислять на его имя платежи или штрафы, справка будет доказательством, что человек уже не имеет отношения к квартире.

Сделка считается состоявшейся, когда обе стороны получают подтверждающие документы, закрывается денежный вопрос, происходит передача ключей и сдача самой квартиры, желательно по акту приема-передачи.

Теперь, когда вы знаете порядок действий при продаже квартиры без риэлтора, вы сможете осуществить данную процедуру максимально быстро, безопасно и выгодно.

Если же у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в сопровождении сделки купли-продажи, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-bez-posrednikov

Пошаговая инструкция при продаже квартиры — купли-продажи, в 2018 году, самостоятельной, через ипотеку

Сделка по продаже квартиры пошагово

Пошаговая инструкция при продаже квартиры – перечень действий, который необходимо осуществить для проведения сделки. В зависимости от массы нюансов он может дополняться новыми пунктами.

Способы

Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами, каждый из которых обладает своими преимуществами и недостатками:

  1. Самостоятельное оформление сделки – производится непосредственно продавцом или членами его семьи.
  2. Обращение за профессиональной помощью – к риэлторам, в соответствующие агентства и т.д.

Самостоятельное оформление сделки продавцом в 2018 году является процедурой, с которой способны справиться не все граждане.

Однако достоинства такого подхода очевидны:

  • существенная экономия денежных средств – услуги профессионалов оцениваются довольно высоко;
  • возможность контролировать каждый этап сделки – продавец будет самостоятельно заниматься всеми этапами процедуры;
  • предотвращение мошенничества со стороны риэлтерских агентств.

Обращение в агентство

При обращении за помощью в агентство, главное – правильно его выбрать. При выборе рекомендуется ориентироваться на отзывы и рекомендации друзей, родственников, коллег, на опыт компании и стаж деятельности.

Достоинства обращения за помощью к специалистам:

  • профессиональный подход – каждое действие осуществляется с учетом действующего законодательства, норм и требований, установленных государственными органами;
  • экономия личного времени и сил продавца – не все граждане могут позволить себе заниматься проведением сделки ввиду работы или иной занятости;
  • сокращение сроков сделки – опытные специалисты знают, как уменьшить время проведения процедуры.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры содержит следующие этапы:

  1. Определение основных параметров продажи квартиры (стоимость, условия и т.д.), дача объявлений в газеты, журналы, размещение информации на сайтах.
  2. Показ квартиры потенциальным покупателям – важно указать на достоинства приобретения именно вашей жилой площади.
  3. Беседа с покупателями, в ходе которой обсуждаются основные вопросы и детали сделки.
  4. Сбор документов.
  5. Составление предварительного соглашения (если это необходимо).
  6. Оформление основного договора, обсуждение его пунктов.
  7. Подписание соглашения, регистрация права собственности.
  8. Передача денег и ключей от недвижимости – взаимный расчет.

Сбор документов

Каждая сделка берет начало со сбора необходимой документации, причем основная нагрузка по решению этого вопроса ложится на продавца.

Чтобы провести сделку, необходимо подготовить следующие бумаги:

  • документы, выступающие подтверждением личности обеих сторон – паспорта;
  • правоустанавливающие бумаги (к примеру, соглашение о приватизации, договор мены или дарственная);
  • кадастровая и техническая документация;
  • свидетельство собственности на квартиру – заниматься отчуждением недвижимости вправе только её собственник;
  • разрешение от органов опеки на совершение сделки, если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин;
  • согласие от супруги на отчуждение имущества, заверенное нотариально, если квартира является совместной собственностью;
  • предварительный договор по факту совершения предоплаты (если был заключен);
  • документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к ним относятся справка из домовой книги – указывает на количество прописанных граждан, справка из Росреестра – указывает на количество собственников, справка об отсутствии долгов по выплате коммунальных платежей.

Здесь можно ознакомиться с образцами разрешения органов опеки, согласия супруга на продажу квартиры, предварительного договора.

Заключение договора

Не предусматривается установленного образца договора, но устанавливаются сведения, которые должны содержаться в нем на момент заключения:

  • ФИО продавца и покупателя, паспортные сведения;
  • информация о предмете соглашения – описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь, количество комнат);
  • права и обязанности каждого участника правоотношений, для продавца – передача квартиры, для покупателя – оплата жилой площади в указанный срок и в предусмотренном объеме;
  • последствия невыполнения условий договора;
  • подписи участников правоотношений, дата составления документа.

Здесь можно скачать примерный образец договора купли-продажи квартиры.

Получение задатка

Статистика показывает, что при заключении договоров продажи квартиры в 90% случаях дополнительно подписывается соглашение о передаче задатка.

Образец соглашения о задатке за квартиру представлен тут.

Документ обеспечивает выполнение сторонами своих обязательств, поскольку предусматривает последствия отказа от сделки:

  • если продавец откажется продавать квартиру, то должен вернуть задаток в двойном размере;
  • если же покупатель решит отказаться от покупки, то сумма полностью остается у продавца.

Регистрация

В настоящее время осуществляется не регистрация договора о покупке недвижимости, а регистрация прав собственности на квартиру.

После завершения этой процедуры выдается Свидетельство собственности, в соответствии с которым подтверждаются права продавца на квартиру.

Здесь представлен образец заявления о регистрации права собственности на недвижимость.

Передача недвижимости

Передача недвижимости происходит с составлением акта приема-передачи.

В нем указываются следующие сведения:

  • наименование документа;
  • ФИО обеих сторон правоотношений – покупателя и продавца;
  • полная стоимость объекта (такая же, как в основном договоре);
  • упоминание о принятии квартиры в таком виде, в каком она находится на данный момент;
  • подписи сторон, дата составления бумаги.

Если покупатель подписывает акт, то обязательства продавца считаются выполненными.

Документ может быть не подписан, если:

  • не были соблюдены некоторые условия договора;
  • продавец обнаружил изъяны, которые обязательно отражаются в письменной форме.

В таком случае продавцу отводится определенное время на их исправление и подготовку нового акта.

Здесь представлен образец акта передачи квартиры при продаже.

Взаиморасчеты

Передача средств за недвижимость может осуществляться двумя способами:

  1. Наличный расчет (в безопасном месте, рекомендуется присутствие свидетелей, составление расписки).
  2. Безналичный расчет (через банковскую ячейку или переводом на банковский счет).

После поступления денежных средств, продавец передает ключи от квартиры покупателю. Эти действия сторон именуются взаиморасчетом.

Тут можно скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру, образец акта приема-передачи ключей.

Через ипотеку

Для покупки квартиры может использоваться ипотека. В таком случае к пакету документов прилагается кредитный договор, в котором указываются все условия предоставления недвижимости в ипотеку.

Если жилищный кредит оформлен на продавца, который его не выплатил окончательно, но решил продать недвижимость, то требуется получить соответствующее разрешение от банка.

Без его наличия сделка может быть признана недействительной.

Госпошлина

Обязательным документом при осуществлении сделки является квитанция об уплате государственной пошлины. Без её наличия купля-продажа не будет зарегистрирована.

Размер пошлины равен 2.200 для физических лиц. Сумма делится поровну между сторонами.

Образец квитанции об оплате госпошлины за регистрацию права собственности можно посмотреть тут.

Существующие риски

Сделка продажи квартиры связана с множеством рисков.

К примеру:

  • использование документов на недвижимость аферистами;
  • возможность обращения в недобросовестное риэлтерское агентство;
  • применение фальшивых бумаг.

Чтобы предупредить непредвиденные обстоятельства, рекомендуется ответственно подходить к сделке – проверять паспорта покупателей и никому не передавать подлинники документов.

На видео об особенностях сделки по продаже жилья

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/poshagovaja-instrukcija-pri-prodazhe-kvartiry.html

Покупка квартиры — пошаговая инструкция и юридические нюансы

Сделка по продаже квартиры пошагово

Покупка квартиры – серьезный шаг, который нередко определяет качество жизни даже не одного человека, а целой семьи на годы вперед.

Поэтому очень важно, чтобы весь процесс покупки был построен правильно, ни на одном этапе не были допущены критические ошибки.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция поможет уверенно пройти сложный путь выбора и покупки квартиры.

Критерии, определяющие выбор квартиры

Покупку предваряет правильный выбор. Этот предварительный этап кому-то кажется увлекательным, кому-то утомительным.

Есть несколько решений, которые будущему квартировладельцу придется принять еще до начала поиска подходящего варианта.

Во-первых, определиться, какие квартиры имеет смысл рассматривать: количество комнат, площадь, районы расположения, этаж и т.д.

Расставить приоритеты: что является критичным, а что – желательным.

Например, обязательным условием может быть кухня не меньше 9 м2, а вот этаж желательно второй-третий, но можно рассмотреть и более высокие.

Дальше определяемся, будем ли мы искать квартиру на первичном, вторичном рынке или готовы рассмотреть и те, и другие.

Теперь скажем о «вечных» критериях выбора квартиры, которые следует знать покупателю.

Юридическая чистота

Этот неофициальный термин прочно вошел в практику работы специалистов по недвижимости.

Касательно выставленной на продажу квартиры юридическая чистота заключается в следующих обязательных пунктах:

  • документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства;
  • после покупки в квартире не останется людей, которые там зарегистрированы и имеют право проживать;
  • на квартиру не наложены обременения и запреты на продажу;
  • в процессе приватизации и последующих сделок не были нарушены права несовершеннолетних и других незащищенных категорий граждан.
Читайте также  Проверка чистоты сделки при покупке квартиры вторичка

Экологическая составляющая

Даже по очень выгодной цене не стоит покупать квартиру в доме под высоковольтными линиями электропередач, а также вблизи промышленных центров с вредными выбросами. Здоровье потом не купишь на сэкономленные деньги.

Инфраструктура

Обратите внимание на уже построенную инфраструктуру и транспортную доступность.

Отсутствие элементарных условий – магазинов, детских садов и школ – в ближайшей шаговой или транспортной доступности способно сильно осложнить существование, а ожидание обещанных благ рискует затянуться на годы.

Исключение, пожалуй, можно сделать только при покупке квартиры на ранней стадии в строящемся жилом комплексе.

То же относится и к транспорту. Если поблизости от дома нет остановок общественного транспорта либо он проезжает пару раз в сутки, сообщение с внешним миром сильно осложняется. И наличие автомобиля решает проблему далеко не полностью.

Как правило, автомобиль есть не у всех членов семьи. И кто-то будет вынужден постоянно заниматься «развозом»: детей – в школу и в детский сад, жену – на работу, тещу – в магазин и на дачу.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры

Согласие супруга на сделки с недвижимостью

Образец договора купли-продажи квартиры 2016

Образец акта приема-передачи квартиры

И вот найдена квартира, которая полностью соответствует идеалу либо близка к нему.

Вы готовы совершить сделку.

Теперь главное — ничего не упустить.

Поэтому двигаемся по шагам:

  1. Проверка правоустанавливающих документов. Продавец должен предоставить: свидетельство о собственности; документы, подтверждающие способ приобретения (купля-продажа, наследство, приватизация и т п.).
  2. Проверка документов продавцов. Паспорта всех, кто будет принимать участие в сделке, должны быть действительны (не просрочены), в них не должно быть посторонних отметок.
  3. Проверяем, насколько квартира «чистая». Нужна выписка из домовой книги с указанием всех, кто в квартире зарегистрирован на момент продажи, выписка из ЕГРП подтвердит отсутствие обременений. При наличии зарегистрированных несовершеннолетних продавец должен либо выписать их до сделки, либо предоставить разрешение органов опеки. Если собственник квартиры имеет супруга, то от супруга нужно нотариально заверенное разрешение на продажу независимо от места регистрации супруга. Все лица, не являющиеся членами семьи продавца, но зарегистрированные в продаваемой квартире и не являющиеся ее собственниками, должны дать письменное обязательство «выписаться» до совершения сделки. Не лишним будет спросить у продавца и план БТИ: в квартире не должно быть незаконных перепланировок. В противном случае это может обнаружиться на этапе совершения сделки или уже после покупки. И тогда все бремя штрафов, судов и оформления ляжет на нового собственника.
  4. Авансовый договор и аванс. Продавец и покупатель могут договориться о любой сумме аванса. Вместо аванса может быть использован задаток. Разница в том, что при отмене сделки по инициативе покупателя задаток остается у продавца. Зато в случае, если от сделки впоследствии отказывается продавец, ему придется вернуть задаток в двойном размере.
  5. Собираем пакет документов для сделки купли продажи и последующей регистрации квартиры в собственность. Здесь практически все документы предоставляет продавец. От покупателя требуется только действующий документ, удостоверяющий личность (паспорт). Важный момент настоящего шага – согласование условий и составление договора, все эти условия включающего.
  6. Подписание договора. В назначенный день все участвующие в сделке собираются вместе. Желательно личное присутствие всех сторон, однако возможно подписание договора через представителя по доверенности (обязательно нотариально заверенной). Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
  7. Денежный расчет. Традиционная схема такова. После согласования текста договора покупатель в присутствии продавца и работника банка производит закладку оговоренной суммы в банковскую ячейку. Ячейка закрывается. Теперь открыть ее сможет только продавец после того как предъявит зарегистрированный государственной инстанцией договор купли продажи и передаточный акт. По соглашению продавца и покупателя возможны и другие схемы, но данная является самой надежной: каждая купюра проверяется в банке, деньги дополнительно пересчитываются, никто не может ими воспользоваться в мошеннических целях.
  8. Государственная регистрация документов. Продавец и покупатель (или только покупатель с нотариальной доверенностью от продавца) подают договор купли-продажи в регистрационную палату или МФЦ. В течение 20 дней (иногда занимает больше времени) сделка регистрируется и покупателю выдается свидетельство о собственности.
  9. Акт приема-передачи. Последний шаг – проверить еще раз квартиру и подписать передаточный акт, согласно которому покупатель не имеет претензий к продавцу и получил квартиру в целости и сохранности.

Включите в договор аванса условие, что при обнаружении обстоятельств, ущемляющих права покупателя, в частности, мешающих ему пользоваться и распоряжаться купленной квартирой, аванс возвращается в полном размере.

Чем отличаются ППФ и нотариальный договор?

С точки зрения закона договор купли-продажи квартиры, составленный продавцом и покупателем в простой письменной форме на домашнем ПК, распечатанный в должном количестве экземпляров и подписанный сторонами, ничем не отличается от того договора, который составит нотариус.

Разница лишь в том, что за свои услуги нотариус возьмет процент от сделки, который может вылиться в весьма «кругленькую» сумму.

Зато опытный нотариус предусмотрит в договоре все возможные нюансы, а заодно и проверит подготовленные документы, убедится в их правильности и действительности. Нотариус остережется включать в текст двусмысленные и сомнительные формулировки.

Если вы не доверяете продавцу или он настаивает на своем варианте договора, в котором вам не все ясно – лучше воспользоваться услугами юриста (специалиста по сделкам с недвижимостью) или нотариуса.

Плюс договора ППФ в том, что он практически ничего не стоит. Образец можно легко найти и приспособить к свои нуждам, включив в него дополнительные условия.

Требования к договору

Составление договора регламентируется Гражданским кодексом.

Некоторые положения также прописаны в семейном и Налоговом кодексе.

Если собрать все требования вместе, то договор купли-продажи квартиры должен включать следующие обязательные сведения:

  • наименование документа (тут все просто, он так и называется: «Договор купли-продажи квартиры);
  • место (указываем населенный пункт, где совершается сделка);
  • дата (не составления, а подписания);
  • участники сделки (паспортные данные, для несовершеннолетних – данные Свидетельства о рождении);
  • описание недвижимости – предмета сделки (количество комнат, этаж, площадь);
  • адрес квартиры;
  • полная стоимость (с учетом полученного аванса или задатка);
  • сроки и порядок расчетов (описывается поэтапно вся процедура передачи денег: что должно быть сделано до подписания договора, что, в какие сроки – после);
  • если на момент подписания договора в квартире остаются зарегистрированные граждане, то указываются срок их снятия с регистрации;
  • срок и порядок, в котором купленная квартира будет передана новому владельцу;
  • указывается, что договор подлежит обязательной регистрации в уполномоченном органе;
  • количество экземпляров (обычно по одному на каждого подписанта плюс копия для регистрации);
  • подписи с расшифровкой.

Документы для подготовки договора

Обязательными при составлении и подписании договора являются только два типа документов:

  • правоустанавливающие;
  • удостоверяющие личность (всех участников сделки).

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительно:

  • согласия супругов, не являющихся собственниками;
  • согласие органов опеки и попечительства (при наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних);
  • выписка об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
  • разрешение на продажу от залогодержателя (если квартира куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • разрешение на перепланировку (если таковая была произведена).

Бывают ситуации, когда регистрирующий орган запрашивает и другие дополнительные документы. Если ваша сделка нестандартная или возникли сомнения, лучше проконсультироваться непосредственно у регистратора.

Куда сдавать подписанный договор?

Обычно договор вступает в силу одновременно с его подписанием сторонами, но только не в случае купли-продажи квартиры.

Поскольку договор подлежит обязательной регистрации, то и вступает в силу он только после нее.

Факт смены собственника должен быть занесен в государственный реестр. И новый собственник получает об этом свидетельство (Свидетельство о праве собственности). Вот теперь он стал настоящим владельцем.

Органы, занимающиеся регистрацией сделок с недвижимостью, могут менять названия, к тому же в разных регионах уполномоченные организации имеют собственную специфику работы. На момент написания настоящей статьи актуальную информацию о названии и расположении соответствующих инстанций можно найти на сайте Росреестра.

Кроме того, почти в каждом населенном пункте функционируют МФЦ (многофункциональные центры), которые также примут договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации.

При подаче документов через МФЦ можно сэкономить время на очереди. Однако регистратор оставляет за собой право запросить дополнительные документы уже после их принятия.

Нотариус

Несмотря на распространенность и законность договора ППФ, есть случаи, когда лучше заплатить нотариусу, поскольку это снизит риск возникновения проблем в дальнейшем.

В первую очередь, это покупка квартиры у людей, входящих в «группу риска» — одиноких пожилых, алкоголиков и наркоманов.

Впоследствии эти люди могут забыть о совершенной сделке, потребовать доплаты, а их потенциальные наследники могут попытаться оспорить сделку под предлогом недееспособности.

Если договор составлен и удостоверен нотариусом, то он в случае возникновения конфликта подтвердит добросовестность покупателя и вменяемость продавца на момент подписания договора.

Весьма желательно участие нотариуса и в том случае, когда передача денег производится из рук в руки без использования банковской ячейки.

Конечно, нотариус не будет проверять и пересчитывать купюры, зато расписку о получении полной суммы заверит своей подписью.

Таким образом, пошаговая инструкция по покупке квартиры позволит вам избежать ошибок как при выборе, так и на этапе совершения сделки. Вы сможете самостоятельно выбрать и купить самую лучшую квартиру, в которой будете счастливо жить долгие годы.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/poshagovaya-instrukciya.html